A greve dos vendedores no mercado imobiliário é tão implacável que apenas 7 dos 200 maiores mercados do país estão de volta aos níveis de estoque pré-pandemia.

Apenas 7 dos 200 maiores mercados do país estão com estoques pré-pandemia devido à greve dos vendedores no mercado imobiliário.

A explosão da demanda por moradias foi finalmente contida pelo choque das taxas de juros hipotecárias do ano passado, que elevou a taxa média de juros fixa de 30 anos de 3 para 7.

O aumento do estoque se deveu ao impacto das taxas de juros hipotecárias elevadas? Não realmente, pelo menos no cenário nacional. Embora o número de imóveis ativos à venda em julho de 2023 (646.698 imóveis) seja 18% maior do que os níveis de julho de 2021 (546.151 imóveis), ainda permanece significativamente menor, em 48%, em comparação com os níveis pré-pandemia registrados em julho de 2019 (1.239.298).

Por que o estoque de imóveis para venda/listagens ativas não voltou aos níveis pré-pandemia, dada a contínua crise de acessibilidade habitacional? Existem duas razões principais.

Em primeiro lugar, do ponto de vista agregado, os proprietários de imóveis nos Estados Unidos encontram-se em uma posição financeira sólida, com os pagamentos da dívida hipotecária representando apenas 3,9% da renda disponível nos Estados Unidos no primeiro trimestre de 2023. Isso contrasta fortemente com os 7,2% registrados no auge da bolha imobiliária no quarto trimestre de 2007. Essa ausência de pressão financeira, combinada com a contínua força do mercado de trabalho, marcado por uma taxa de desemprego de apenas 3,5%, resulta em um mercado imobiliário caracterizado por escassez de “vendedores forçados” e baixa ocorrência de execuções hipotecárias.

Em segundo lugar, o fenômeno conhecido como “efeito de bloqueio” resultou em uma redução significativa no número de imóveis nos Estados Unidos sendo colocados no mercado. Isso pode ser atribuído à tomada de decisão racional dos compradores que desejam adquirir imóveis melhores, pois consideram economicamente desvantajoso vender suas casas atuais, abrindo mão das taxas de juros favoráveis de 2% ou 3%, apenas para adquirir uma nova propriedade com uma taxa de juros mais alta de 6% ou 7%. Essa relutância dos vendedores levou a uma queda significativa nas “novas listagens”, que caíram de 520.516 em julho de 2021 para apenas 374.028 em julho de 2023. Essa falta de oferta por parte dos vendedores e a escassez de novas listagens representam um desafio para o aumento das listagens ativas e do total de estoque.

Dos 200 maiores mercados imobiliários do país rastreados pelo Realtor.com (consulte o gráfico pesquisável acima), 193 mercados tiveram níveis de estoque em julho de 2023 abaixo dos níveis de julho de 2019. Apenas sete desses 200 maiores mercados imobiliários do país voltaram aos níveis pré-pandemia. Isso inclui Killeen-Temple, Texas; Lubbock, Texas; Kennewick-Richland, Wash.; Waco, Texas; Austin-Round Rock-Georgetown, Texas; Huntsville, Ala.; e Beaumont-Port Arthur, Texas.

Esses sete mercados, em sua maioria, têm uma maior concentração de atividade de construção de casas (ou seja, maior oferta chegando ao mercado), ao mesmo tempo em que viram recuos maiores do que a média na demanda durante o choque das taxas de juros hipotecárias do ano passado.

Não é surpresa que Austin – possivelmente o epicentro da correção bifurcada do mercado imobiliário durante a pandemia – tenha visto um aumento mais acentuado no estoque. O boom imobiliário da pandemia foi particularmente intenso no mercado de Austin, onde os preços locais subiram 63% entre março de 2020 e maio de 2022. Esse aumento nos preços das casas, combinado com o choque das taxas de juros hipotecárias do ano passado, simplesmente levou os preços das casas em Austin além das bases fundamentais, incentivando assim uma correção nos preços das casas.

Isso é bastante diferente do que ocorre em um mercado do nordeste como Hartford, Connecticut. Os preços das casas em Hartford tiveram um aumento durante a pandemia, no entanto, seu aumento de 37% entre março de 2020 e maio de 2022 foi menos dramático do que em Austin. Isso pode explicar por que o choque das taxas de juros hipotecárias não se traduziu em um grande aumento no estoque em Hartford, onde o estoque/listagens ativas permanece 79% abaixo dos níveis pré-pandemia.

O aumento substancial no estoque em Austin coincidiu com uma queda de 10,2% nos preços das casas, segundo a Freddie Mac, no mercado de junho de 2022 a junho de 2023. Por outro lado, a diminuição significativa no estoque em Hartford está alinhada com um aumento local nos preços das casas, que subiram 8% entre junho de 2022 e junho de 2023.

Simplificando, “todo mercado imobiliário é local” e as tendências de estoque são importantes.

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