Falso movimento do mercado imobiliário? Boise volta ao modo de correção após um pequeno aumento nos preços na primavera

Boise volta ao modo de correção após aumento nos preços na primavera.

No entanto, essa euforia foi amenizada pelo aumento rápido das taxas de hipoteca no ano passado, o que empurrou o mercado imobiliário de Boise para uma correção. O resultado foi uma queda de 12,8% nos preços das casas em Boise entre maio de 2022 e janeiro de 2023, de acordo com a Freddie Mac. Isso é um lembrete de que mesmo os mercados mais vibrantes podem ser vulneráveis ​​a quedas nos preços das casas.

Nesta primavera, essa correção nos preços das casas perdeu força à medida que Boise teve um aumento de 1,9% nos preços das casas de janeiro a maio de 2023. No entanto, por trás desse ressurgimento há um debate: o aumento dos preços na primavera é um sinal de recuperação genuína ou apenas uma falsa recuperação sazonal? Afinal, a sazonalidade do setor imobiliário, que é sazonalmente mais forte no primeiro semestre do ano, pode levar a aumentos temporários nos preços, mesmo em mercados em correção.

A leitura de junho recentemente publicada para o Índice de Preços de Casas da Freddie Mac sugere que o ressurgimento da primavera de Boise nos preços das casas existentes pode de fato ser uma falsa recuperação. De acordo com o índice de vendas repetidas, os preços das casas em Boise caíram 0,2% em junho, após subirem apenas 0,1% em maio.

Entre os 100 maiores mercados imobiliários do país, apenas três tiveram queda nos preços em junho: Austin, Texas (-0,1%); Boise (0,2%); e Honolulu (-0,3%).

À primeira vista, a queda de 0,2% em junho em Boise pode parecer insignificante. No entanto, uma análise mais aprofundada dos dados, levando em consideração a sazonalidade, pode sugerir o contrário. Normalmente, quando os mercados imobiliários regionais têm uma queda mensal em junho, isso prepara o terreno para novas quedas à medida que o mercado imobiliário enfrenta a segunda metade do ano, que é sazonalmente mais fraca. Além disso, vale ressaltar que os preços das casas de Boise caíram em junho, em relação ao mês anterior, apenas seis vezes nas últimas três décadas: 2007, 2008, 2009, 2010, 2022 e 2023. Em todos esses anos anteriores, os preços das casas de Boise acabaram caindo na segunda metade do ano.

Por que Boise, em particular, está em risco de mais quedas nos preços das casas? Isso se resume aos fundamentos.

Especialistas do setor, como a Moody’s Analytics, expressam preocupações de que a acessibilidade habitacional em Boise tenha se afastado significativamente dos fundamentos econômicos locais, mesmo levando em consideração os ganhos de renda. A chegada de trabalhadores remotos, embora estimule a demanda, tem perturbado o equilíbrio do mercado e elevado os preços na primavera de 2022 além de limites sustentáveis. O rápido aumento das taxas de hipoteca no ano anterior apenas intensificou o desafio da acessibilidade.

De acordo com a Moody’s Analytics, o mercado imobiliário de Boise estava “superavaliado” em 54% no final do primeiro trimestre de 2023. Embora isso seja menor do que o pico em que a Moody’s considerou Boise “superavaliado” em 71% no segundo trimestre de 2022, ainda está muito acima do primeiro trimestre de 2019, quando o mercado estava “superavaliado” em 28%.

Ser “superavaliado” não significa que os preços das casas precisam cair ainda mais. Historicamente falando, os mercados imobiliários podem permanecer “superavaliados” por anos, e quando os fundamentos melhoram, geralmente é por meio do aumento da renda, e não da queda dos preços das casas. No entanto, quando um mercado está “superavaliado” como Boise estava no auge da pandemia (71%), geralmente ocorrem quedas nos preços.

Existe outra razão pela qual mercados como Boise e Austin têm maior risco de mais quedas nos preços das casas: esses mercados superaquecidos na verdade têm algum estoque disponível.

Em nível nacional, as listagens ativas no Realtor.com (também conhecido como “estoque”) em junho de 2023 estavam 47% abaixo dos níveis de junho de 2019. Mas em Boise, as listagens ativas em junho de 2023 estavam apenas 13% abaixo de junho de 2019, enquanto também subiram 80% desde junho de 2021 (ou seja, no auge da agitação).

A presença de níveis relativamente mais altos de estoque existente à venda em Boise e Austin implica que esses mercados são mais propensos a sofrer um amolecimento dos preços à medida que a transição ocorre do primeiro semestre do ano, sazonalmente robusto, para o segundo semestre, sazonalmente mais tranquilo.

No final de junho, os preços das casas existentes de Boise estavam 11,2% abaixo do pico de maio de 2022, mas ainda 44,6% acima de março de 2020.

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