A China elogiou um promotor imobiliário com $64 bilhões de receita como um modelo a seguir. Agora, a crise imobiliária do país ameaça levá-lo à inadimplência também.

China praised a $64 billion real estate developer as a role model. Now, the country's real estate crisis threatens to push it into default as well.

Os funcionários elogiaram a empresa, liderada pela presidente Yang Huiyan, como uma desenvolvedora modelo. Ela evitou um default mesmo quando concorrentes deixaram de fazer pagamentos no final de 2021 e início de 2022. Ela entregou seus resultados auditados no prazo, enquanto os auditores estavam ocupados abandonando o setor. E os investidores tinham esperanças de que a Country Garden, que gerou US$ 64 bilhões em receita no ano passado, se beneficiaria das medidas de apoio prometidas por Pequim para o mercado imobiliário.

No entanto, agora a crise imobiliária da China está se tornando tão grave que até mesmo esse modelo está sob ameaça e isso não é um bom sinal para o setor.

“Se a Country Garden, a maior desenvolvedora privada da China, cair, isso pode desencadear uma crise de confiança no setor imobiliário”, escreveu Edward Moya, um analista de mercado sênior da OANDA, em uma nota na terça-feira.

Na terça-feira, a Country Garden confirmou que não conseguiu fazer um pagamento de juros de US$ 22,5 milhões em alguns de seus títulos denominados em dólares. Se não pagar dentro de um período de carência de 30 dias, estará em default pela primeira vez.

“A dificuldade do desenvolvedor em lidar até mesmo com um modesto pagamento de cupons destaca a extensão de sua crise de caixa”, disse Sandra Chow, chefe de Pesquisa da Ásia-Pacífico da CreditSights, ao New York Times.

Os títulos em questão estão sendo negociados a apenas 8 centavos de dólar, de acordo com o Wall Street Journal citando dados da Tradeweb, um sinal de que os negociadores praticamente já precificaram um default.

Em um comunicado de ações enviado à bolsa de Hong Kong em 31 de julho, a desenvolvedora havia alertado sobre um prejuízo líquido no primeiro semestre de 2023, em comparação com um lucro líquido de US$ 264 milhões no período do ano anterior. Ela culpou a perda pelas despesas incorridas ao reduzir o valor de suas propriedades após uma queda nos preços dos imóveis.

Em seu comunicado, a Country Garden disse que “buscaria ativamente orientação e apoio do governo e das autoridades regulatórias”.

No entanto, no dia seguinte, a desenvolvedora cancelou abruptamente uma venda de ações de US$ 300 milhões, citando a falta de um “acordo final”.

Investidores agora temem que a Country Garden possa ser a próxima grande desenvolvedora a cair na crise imobiliária que já dura anos na China. As ações da empresa caíram mais de 60% desde o início de janeiro.

Country Garden vs. Evergrande

Fundada em 1992, a Country Garden contrastava com o China Evergrande Group, a gigantesca desenvolvedora imobiliária cujo default em 2021 marcou o início da crise imobiliária da China.

A Evergrande, em um determinado momento a maior desenvolvedora da China, se endividou para alimentar sua expansão rápida. A empresa gastou em grandes projetos caros, como o Ocean Flower Island, um conjunto de ilhas artificiais de US$ 35 bilhões semelhantes ao Palm Jumeirah de Dubai.

No entanto, novas regras sobre o quanto as desenvolvedoras poderiam se endividar levaram a Evergrande a uma crise de liquidez, e a empresa entrou em default em sua dívida estrangeira em dezembro de 2021. Outras desenvolvedoras, como Kaisa Group e Shimao Group Holdings, também entraram em default em seus pagamentos.

No mês passado, a Evergrande finalmente revelou que perdeu um total de US$ 81 bilhões em 2021 e 2022. A desenvolvedora também reportou US$ 340 bilhões em passivos, incluindo US$ 85 bilhões em empréstimos de curto prazo.

Ao contrário da Evergrande, os investidores consideravam a Country Garden muito mais prudente financeiramente. A desenvolvedora não se endividou tanto quanto seus pares e focou na construção de moradias acessíveis em cidades menos proeminentes e menos desenvolvidas da China. A desenvolvedora tinha US$ 199 bilhões em passivos no final de 2022, de acordo com a Bloomberg.

No entanto, a Country Garden não conseguiu escapar da desaceleração geral do setor imobiliário da China e a desenvolvedora foi forçada a reportar um prejuízo de US$ 900 milhões em 2022 após uma queda de um quinto na receita.

No entanto, as esperanças dos investidores da Country Garden foram inicialmente impulsionadas por promessas oficiais de apoio ao setor imobiliário no final do ano passado. O banco teve acesso a bilhões de dólares em empréstimos de bancos estatais chineses, como parte de um esquema mais amplo para fornecer liquidez às desenvolvedoras.

Agora, mais de meio caminho em 2023, a história é muito diferente. Os preços dos imóveis estão caindo novamente: um índice oficial de preços de imóveis em 70 cidades relatou uma queda de 2,2% ano a ano no mês passado, e o banco de investimentos Goldman Sachs está alertando para uma “fraqueza persistente” no setor imobiliário.

A decisão da Country Garden de se concentrar nas áreas mais pobres da China pode estar também a ter resultados negativos, uma vez que as quedas nos preços das casas têm sido mais acentuadas em cidades menos desenvolvidas.

Cidades mais ricas também estão a considerar aliviar as restrições à compra de imóveis, ameaçando absorver a procura das cidades de baixo escalão, que representam 70% do volume de vendas de novas casas a nível nacional, argumentaram analistas da Nomura num relatório na semana passada.