Minneapolis tem uma mensagem YIMBY para a América Construa mais casas e acabe com a zonificação de estilo suburbano e a inflação desaparecerá.

Minneapolis mais casas, fim da zonificação suburbana, inflação desaparecerá.

Em maio, as Cidades Gêmeas se tornaram a primeira grande área metropolitana a ver a inflação anual cair abaixo da meta do Federal Reserve de 2%. Sua taxa de aumento de preços de 1,8% foi a mais baixa de qualquer região naquele mês.

Isso se deve em grande parte a um esforço em toda a região para lidar com um dos problemas mais intratáveis tanto para o Fed quanto para os consumidores americanos: o aumento dos custos habitacionais. Muito antes dos empecilhos relacionados às cadeias de suprimentos e escassez de mão de obra causarem agitações na economia, a cidade de Minneapolis eliminou o zoneamento que permitia apenas casas unifamiliares e desde 2018 investiu US$ 320 milhões em assistência e subsídios para aluguel.

Isso ajudou a desencadear um boom na construção de apartamentos e condomínios na região que se mostrou um poderoso antídoto contra a inflação, já que o custo de moradia representa mais de um terço do índice de preços ao consumidor dos EUA. Os preços de moradia em Minneapolis aumentaram pela metade do ritmo anual da nação em maio.

“Não consigo dizer quantas pessoas estavam tipo, ‘Ah, olhe para todo esse suprimento, olhe para todos esses prédios novos’, e meio que zombando disso, como se isso fosse levar à gentrificação ou ao aumento dos aluguéis”, disse o prefeito de Minneapolis, Jacob Frey, um democrata em seu segundo mandato, em uma entrevista. “O oposto exato aconteceu.”

As iniciativas habitacionais – incluindo o Projeto Itasca, uma aliança entre os setores empresarial, filantrópico e público na região que busca a construção de pelo menos 18.000 novas unidades habitacionais por ano até 2030 – têm avançado onde a política monetária de aperto do Fed deixa de atuar, demonstrando o papel que as políticas estatais e locais podem desempenhar no controle da inflação.

Elas também mostram como uma economia regional pode receber um impulso quando os políticos conseguem moderar a oposição à construção de novos imóveis, às vezes parte do movimento “não no meu quintal”, conhecido como NIMBY. Reações locais têm impedido projetos da Califórnia a Nova York, onde um plano ambicioso da governadora Kathy Hochul de adicionar cerca de 800.000 unidades habitacionais na próxima década fracassou em abril após resistência de áreas suburbanas.

O crescimento do aluguel em Minneapolis desde 2017 é de apenas 1%, em comparação com 31% nos EUA em geral, de acordo com o Pew Charitable Trusts. A proporção de unidades de aluguel acessíveis e a relação entre aluguel e renda são melhores do que na maioria das áreas metropolitanas comparáveis nos EUA.

“Não há maneira mais eficaz de controlar a inflação do que expandir o fornecimento de moradias acessíveis e aumentar a acessibilidade habitacional”, disse o economista-chefe da Moody’s Analytics, Mark Zandi.

A abordagem do prefeito em relação à habitação tem enfrentado oposição, incluindo ações judiciais com base em preocupações ambientais e reclamações sobre unidades de aluguel multifamiliares ao lado de casas unifamiliares. E na cidade que foi abalada pelo assassinato policial de George Floyd em 2020, a desigualdade continua enraizada, com os residentes de cor quase duas vezes mais propensos a viver em domicílios com custos de moradia pesados do que os residentes brancos.

Nas Cidades Gêmeas de Minneapolis e St. Paul, “a história da habitação continua voltando”, disse Peter Frosch, CEO da Parceria de Desenvolvimento Econômico Regional de Minneapolis Saint Paul. “Na medida em que estamos interessados em manter esse desempenho em relação ao controle de custos, precisamos continuar focados na habitação.”

Dados governamentais que serão divulgados na quinta-feira fornecerão mais informações sobre a trajetória da inflação nos EUA. O relatório do Índice de Preços ao Consumidor (IPC) deve mostrar que a inflação anual acelerou para 3,3% em julho em todo o país, à medida que algumas pressões de preços se mostram persistentes.

Currie Commons é um complexo de 187 unidades em construção no bairro de Harrison, ao norte de Minneapolis, onde a taxa de pobreza ultrapassa 30%. Um quarto dos apartamentos será reservado para aqueles com renda inferior a 30% da renda média da área – ou US$ 35.500 para uma família de quatro pessoas. A propriedade de quatro andares incluirá um terraço no telhado com vista para o horizonte da cidade e uma grande área comunitária.

David Wellington, seu desenvolvedor, disse que esses projetos têm financiamento mais complicado e levam mais tempo para serem construídos do que apartamentos com aluguel de mercado.

Mas “acreditamos firmemente que a demanda por essas unidades está presente e precisa ser atendida”, disse Wellington, co-proprietário da Wellington Management Inc.

No outro lado do rio Mississippi, em St. Paul, em um terreno de 122 acres onde uma planta de montagem da Ford Motor Co. já esteve, está sendo construído um empreendimento de uso misto com 20% das moradias reservadas para locatários de baixa renda.

Esses são os tipos de projetos que são típicos do recente aumento de moradias multifamiliares na área.

A região de Minneapolis obteve autorização para construir cerca de 14.600 edifícios multifamiliares no ano passado, ficando em 11º lugar entre as 51 áreas metropolitanas semelhantes em termos de permissões per capita nessa categoria em 2022, de acordo com cálculos da Bloomberg com dados do Census Bureau.

Ter mais unidades disponíveis que os residentes de baixa renda possam pagar ajuda as pessoas que foram mais afetadas pela inflação, disse Cathy Capone Bennett, diretora executiva da Twin Cities Housing Alliance.

O crescimento também criou mais opções para residentes como Gina Kowalczyk, uma professora de escola primária que se mudou para a região em junho e não achava que conseguiria pagar um apartamento de um quarto no subúrbio de Minnetonka.

“A localização, as comodidades, o prédio, o fato de ser novinho em folha, eu fiquei muito surpresa que fosse tão acessível para mim”, disse Kowalczyk, 51 anos, em uma entrevista em seu apartamento no novo complexo Townline em Wellington.

As iniciativas habitacionais nem sempre funcionaram como os formuladores de políticas pretendiam. Críticos dizem que uma política rigorosa de controle de aluguel implementada em St. Paul em 2021 desencorajou o desenvolvimento de alguns projetos porque o financiamento não funcionava mais quando os aluguéis seriam limitados por vários anos.

O esforço também não eliminou alguns problemas habitacionais persistentes. Ao comparar as famílias negras e as famílias brancas, as Twin Cities tiveram a maior diferença nas taxas de propriedade e no ônus do custo habitacional de qualquer área metropolitana de tamanho semelhante em 2021.

Essa disparidade é “a mancha nesta região”, disse Adam Duininck, diretor de assuntos governamentais do North Central States Regional Council of Carpenters.

Ao mesmo tempo, os altos custos de alimentos e outros produtos podem dificultar para os residentes de Minneapolis perceberem as condições favoráveis do mercado imobiliário. Os preços dos alimentos na área metropolitana aumentaram 6,8% em maio em relação ao ano anterior, segundo dados federais.

Mesmo assim, Minneapolis teve uma das menores taxas de “miséria”, um cálculo da Bloomberg usando dados de inflação e desemprego do US Bureau of Labor Statistics, entre 21 áreas metropolitanas em maio e junho. Uma grande queda nos preços dos serviços públicos desde o ano passado contribuiu para a melhoria do quadro inflacionário.

As Twin Cities se beneficiam de algumas características únicas: a área possui uma alta concentração de empresas ANBLE 500, incluindo a Target Corp. e a US Bancorp. Enquanto áreas metropolitanas semelhantes como Dallas, Phoenix e Jacksonville tiveram um grande influxo de residentes nos últimos anos, o que provocou choques na demanda nos mercados imobiliários locais, a população das Twin Cities permaneceu próxima de 3,7 milhões de pessoas.

“As Twin Cities historicamente têm sido um mercado de moradia acessível em relação ao país”, disse Ron Feldman, vice-presidente do Minneapolis Fed e co-presidente do Itasca Project. “Estamos tentando garantir que continuemos assim.”

– Com a assistência de Alexandre Tanzi.