O plano genial que poderia reduzir os preços exorbitantes das casas

Plano genial para reduzir preços das casas

Imagine um bairro movimentado com uma mistura de casas unifamiliares, tríplex, prédios de apartamentos, negócios e amenidades públicas. O crescimento do aluguel é lento, os preços das casas são razoáveis ​​e há muitas opções de moradias acessíveis. Famílias, jovens, pessoas aposentadas e empresas conseguem coexistir, tornando a área diversa e vibrante.

Infelizmente, a maioria dos bairros americanos não se parece com isso. Em vez disso, grandes partes do país têm leis de zoneamento que tornam ilegal construir qualquer coisa além de uma casa unifamiliar. Mas essas leis – originalmente projetadas para manter os bairros residenciais separados da indústria e para segregar e excluir pessoas com base na raça – estão enfrentando uma dura realidade. As cidades americanas, especialmente aquelas com mercados de trabalho em crescimento e um influxo saudável de novos residentes, precisam construir milhões de novas casas para evitar que a habitação se torne inacessível. E manter as leis de zoneamento apenas para casas unifamiliares torna quase impossível atender às necessidades habitacionais dessas áreas.

Para tornar a moradia mais abundante e acessível, ANBLEs e planejadores urbanos dizem que precisamos promover o zoneamento de muitos bairros – legalizar a construção de moradias mais densas e altas, como duplex, tríplex e casas geminadas. O zoneamento não fará com que o preço das moradias existentes caia repentinamente, mas desacelerará o crescimento dos custos habitacionais ao atender à demanda. É um primeiro passo necessário, mas não suficiente, para resolver a crise da acessibilidade.

“Existe uma enorme quantidade de literatura econômica que remonta décadas e nos mostra que os lugares que têm zoneamento restritivo constroem menos moradias ao longo do tempo, e que tornar o zoneamento mais restritivo reduz a oferta e aumenta os preços”, disse-me Jenny Schuetz, especialista em economia urbana e políticas habitacionais no Brookings Institute. “Há basicamente um consenso unânime entre ANBLEs e analistas de políticas de que esta é a direção que devemos seguir.”

A oposição agressiva à reforma do zoneamento limitou o número de modelos concretos que temos nos EUA. Por isso, especialistas têm buscado soluções no exterior. A Nova Zelândia se destaca como um exemplo excepcional de como aumentar com sucesso o fornecimento de moradias por meio da reforma do zoneamento. Enfrentando uma crise habitacional urgente, a nação insular implementou medidas de zoneamento que legalizaram a construção de moradias de média densidade. Isso não apenas ajudou a desacelerar os custos crescentes das moradias, mas também inspirou uma expansão bipartidária e nacional da política.

“O exemplo de Auckland é especialmente inovador porque não é mais um debate teórico”, disse-me Matthew Maltman, um ANBLE australiano que estudou de perto as reformas habitacionais da Nova Zelândia. “Isso torna muito mais fácil vender para as pessoas.”

O modelo Kiwi

A Nova Zelândia há muito tempo enfrenta o mesmo problema que muitas cidades americanas: bairros residenciais de baixa densidade que restringem a quantidade de moradias que podem ser construídas. Nas décadas de 1970 e 1980, o país até mesmo “reduziu” as áreas residenciais, limitando ainda mais a capacidade habitacional em grande parte do país. À medida que sua população cresceu rapidamente – expandindo quase 11% entre 2013 e 2018 -, uma séria crise de acessibilidade habitacional começou a se formar. Os preços das casas em Auckland, a maior cidade da Nova Zelândia, dobraram entre 2009 e 2016, e os preços em todo o restante do país seguiram de perto. As pessoas até começaram a pagar centenas de dólares por mês para alugar garagens em Auckland sem banheiros ou cozinhas.

Diante desse problema crescente, a cidade decidiu agir. Uma lei aprovada em 2016 permitiu a “densidade suave” – tornando legal construir duplex, tríplex e casas geminadas em lotes de casas unifamiliares. A política triplicou a capacidade habitacional da cidade. Entre 2015 e 2020, pesquisadores descobriram que o número de unidades habitacionais novas permitidas na cidade aumentou de 6.000 para mais de 14.300. Auckland passou de casas unifamiliares em sua maioria para uma mistura muito mais densa de moradias multifamiliares e prédios de unidades individuais anexadas. Em um artigo de pesquisa de 2021, Ryan Greenaway-McGrevy, diretor do Centro de Políticas Econômicas da Universidade de Auckland, constatou que a política de Auckland teve sucesso em seus dois objetivos de aumentar a oferta e aumentar a densidade.

“Em termos per capita, Auckland passou de um retardatário para um líder entre as maiores cidades da Nova Zelândia”, ele me disse por e-mail, acrescentando que o número de licenças de construção per capita emitidas na cidade atingiu um “recorde em 2020 ou algo assim, que foi superado em 2021 e novamente em 2022.”

A Nova Zelândia tradicionalmente tinha bairros residenciais de baixa densidade dominados por casas unifamiliares até que novas leis permitiram mais moradias.
Guo Lei/Getty Images

As mudanças não apenas levaram a muitas novas moradias, mas também desaceleraram o ritmo do aumento dos custos habitacionais. Maltman encontrou uma “reversão significativa da tendência” dos custos astronômicos em Auckland.

“Houve uma desaceleração significativa do crescimento dos preços de aluguel desde a implementação da política”, disse Maltman, referindo-se às reformas de 2016. “Tanto os rendimentos quanto a inflação cresceram mais rápido do que o preço dos aluguéis habitacionais.”

Embora as vozes dos proprietários de imóveis da Nova Zelândia que se opunham à habitação densa tenham sido altas no lançamento da política, um estudo de 2020 descobriu que os residentes de Auckland estavam cada vez mais favoráveis à nova construção em seus bairros – 64% apoiaram a habitação de média densidade como uma forma de resolver a escassez habitacional da cidade. O sucesso da ampliação da zona de Auckland até mesmo inspirou uma política nacional bipartidária, aprovada em 2021, que exige que as maiores cidades do país permitam a construção de habitações de média densidade em áreas residenciais.

A mudança não foi uma solução milagrosa, e a Nova Zelândia continua enfrentando desafios habitacionais. A política de 2021 enfrentou uma forte resistência local e o partido nacional de centro-direita se opôs a ela. A pandemia e as oscilações das taxas de juros causaram estragos no mercado, e o país está tecnicamente em recessão agora. Mas os especialistas dizem que as coisas seriam muito piores sem as reformas de zoneamento.

Desafios e sucessos iniciais nos EUA

Nos EUA, há muitos oponentes à reforma do zoneamento, particularmente proprietários locais de alta renda que não querem ver suas vizinhanças mudarem. Alguns questionam as leis básicas de oferta e demanda e insistem que novas moradias na verdade aumentam os preços. Outros têm preocupações mais fundamentadas sobre a pressão sobre a infraestrutura, escolas e outros serviços.

Muitas cidades também estão operando sob regimes antigos e complexos de regulamentações que dificultam a construção. As regulamentações de uso da terra tendem a se acumular e, às vezes, se contradizerem, como Vicki Been, que atuou como vice-prefeita de Habitação e Desenvolvimento Econômico de Nova York durante o mandato do prefeito Bill de Blasio, me disse. “Então, de vez em quando, você realmente precisa pegar um bisturi e dizer: ‘OK, vamos atualizar isso, vamos cortar todas as camadas de complexidade'”, disse ela.

Mas a Nova Zelândia oferece uma saída desse impasse. O país é um modelo especialmente bom para os EUA, porque os países têm sistemas de planejamento urbano, regimes de uso da terra e geografias relativamente semelhantes, disse Schuetz. “É mais semelhante aos EUA do que, digamos, grande parte da Europa”.

Nolan Gray, um planejador urbano e diretor de pesquisa do California YIMBY, concordou. “Uma cidade típica da Nova Zelândia se parece muito com uma cidade típica dos EUA”, disse Gray. “A maioria das construções ocorreu na era do carro; você tem muitos bairros unifamiliares; você tem muitos corredores comerciais de baixa altura.” Assim como os americanos, os neozelandeses médios também tratam suas casas como um investimento “que secretamente esperam que valorize, para que possam vender e se aposentar”, acrescentou Gray.

Atualmente, existem três modelos de construção habitacional nas cidades dos EUA, disse Gray. Existem cidades – incluindo Nova York, São Francisco e Los Angeles – que estão construindo muito poucas novas moradias per capita. Em seguida, há cidades, incluindo as cidades do boom do Sunbelt, como Phoenix, Houston e Atlanta, que estão construindo principalmente expansões urbanas. E então há cidades como Denver, Seattle e Washington, DC, que estão construindo com sucesso muitas novas habitações mais densas em bairros existentes. Ele é otimista em relação ao terceiro modelo.

“O que essas cidades têm em comum é o reconhecimento compartilhado a longo prazo de que vamos crescer muito e vamos começar a planejar infraestrutura e amenidades públicas para que isso aconteça”, disse Gray.

A legalização de unidades habitacionais adicionais – casas menores e separadas, como “granny flats” no quintal – na Califórnia e em algumas cidades dos EUA, incluindo Seattle e Portland, Oregon, tem sido muito bem-sucedida em estimular a construção. A Califórnia aprovou mais de 23.000 licenças para unidades habitacionais adicionais em 2022, um aumento em relação a menos de 5.000 em 2017.

“O fato de ter havido uma resposta tão grande dos construtores à permissão para construção de unidades habitacionais adicionais sugere que algo está indo bem com essa política”, disse Yonah Freemark, pesquisador de uso da terra e habitação no Urban Institute.

Houston também aumentou drasticamente a densidade ao reduzir o tamanho mínimo do lote residencial de 5.000 para 1.400 pés quadrados em 1998. Desde então, quase 80.000 novas casas foram construídas nesses lotes menores.

Houston tem sido uma das histórias de sucesso habitacional dos Estados Unidos: a redução do tamanho mínimo do lote permitiu a construção mais densa de casas.
Brett Coomer/Houston Chronicle

E há sinais de que a reforma do zoneamento está atraindo diferentes geografias e atravessando o espectro político. Progressistas de estados democratas, libertários e conservadores defensores do livre mercado todos apoiaram versões dela. Recentemente, os republicanos de Montana aprovaram uma série de projetos de lei flexibilizando o zoneamento em todo o estado, apresentando o esforço como uma maneira de evitar o crescimento desordenado à la Califórnia.

“A flexibilidade na mensagem é uma das verdadeiras forças do movimento pró-moradia”, disse Schuetz, do Instituto Brookings. “Na Califórnia, você pode enquadrar isso como uma questão de equidade racial, de amizade com o clima. Em Montana, você pode dizer que isso é contra a Califórnia. Utah está muito focado em sua escassez de água e também em áreas voltadas para a família, tornando possível para as crianças voltarem para os lugares onde cresceram.”

As reformas nem sempre funcionam de uma só vez. Em 2018, Minneapolis se tornou a primeira grande cidade dos EUA a instituir reformas no estilo de Auckland, acabando com o zoneamento unifamiliar e legalizando a construção de até três residências em um único lote unifamiliar. Mas a cidade não permitiu que novos prédios multifamiliares fossem mais altos ou mais largos do que as casas unifamiliares substituídas, então as mudanças iniciais na política resultaram em apenas uma fração da construção que a cidade esperava. As limitações de tamanho tornam a opção menos atraente financeiramente para os construtores. A experiência provou que os formuladores de políticas devem estar dispostos a ajustar as políticas repetidamente para obter os resultados desejados.

“O diabo está nos detalhes”, disse Been, ex-vice-prefeita da cidade de Nova York. “Existem um bilhão de detalhes.”

Apesar de alguns percalços, Been acrescentou que o sucesso inicial dessas reformas de zoneamento é promissor.

“Estamos vendo os frutos das mudanças, e isso é realmente um reforço da importância de fazer isso, da importância das reformas, mas também tranquilizador no sentido de que o mundo não desmoronou”, ela me disse.

As unidades habitacionais acessórias estão se tornando populares em lugares como a Califórnia, onde são legalizadas.
Allison Zaucha/Getty Images

Flexibilização do zoneamento é necessária, mas não suficiente

A reforma do zoneamento é apenas uma peça do quebra-cabeça. Existem uma série de outras correções necessárias para levar os EUA ao nirvana do mercado imobiliário – desde mudanças no código de construção até a expansão de longo prazo de serviços e comodidades. Cidades e estados precisam construir infraestrutura suficiente, incluindo transporte público, escolas, parques, capacidade de água e esgoto e outros serviços essenciais para acomodar comunidades em crescimento.

“Você realmente precisa analisar isso de forma holística e garantir que esteja trazendo toda a capacidade adicional nas coisas básicas que fazem o bairro parecer um bairro”, disse Been.

O governo também precisa investir fundos públicos em moradias acessíveis e opções de habitação pública para pessoas de baixa renda. Sem subsídios para moradias mais inclusivas, pessoas que não podem pagar imóveis a preços de mercado ficarão para trás.

“Mais oferta de moradias é quase sempre um impacto positivo, e permitir essa nova oferta de moradias por meio de regulamentação governamental parece extremamente importante”, disse Freemark. “Dito isso, não podemos depender apenas de uma resposta baseada no mercado para realmente fazer com que essas novas unidades habitacionais sejam construídas, porque não veremos investimento em bairros de baixa renda e não veremos novas unidades habitacionais acessíveis para pessoas de baixa e renda moderada.”

De qualquer maneira que você olhe, as cidades precisam construir mais moradias. E elas precisam garantir que as vozes dos proprietários atuais não abafem as das futuras gerações de moradores.

“O lado procedimental importa muito, porque se você der poder de veto aos residentes existentes, eles podem comparecer a reuniões comunitárias, protestar e atrasar o processo, exigindo que o construtor faça mais mudanças e volte ao arquiteto”, disse Schuetz. “Você apenas torna tudo muito, muito caro e alguns projetos simplesmente morrerão porque não valerão mais a pena.”

A flexibilização do zoneamento pode agradar a todo o espectro político – desde progressistas defensores do aumento de moradias até conservadores que desejam menos regulação governamental. A Nova Zelândia mostra que, especialmente em meio a uma crise de acessibilidade, é um primeiro passo necessário para esforços maiores e mais ambiciosos.

“Qualquer passo incremental em direção à flexibilização do zoneamento é um passo positivo para aumentar a oferta e melhorar a acessibilidade”, disse Emily Hamilton, pesquisadora de moradia no Mercatus Center, de orientação libertária, na Universidade George Mason. “Em termos de um objetivo geral, acredito que reduzir os preços das casas para os custos de construção é um sinal definitivo de abundância de moradias.”


Eliza Relman é correspondente de política focada em moradia, transporte e infraestrutura na equipe econômica da Insider.