O que significa a relação dívida-renda para os mutuários de hipotecas?

Qual o significado da relação dívida-renda para os mutuários de hipotecas?

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  • A relação dívida-renda (DTI) é uma métrica usada pelos credores para ver quanto da sua renda vai para o pagamento de dívidas.
  • Um bom DTI é geralmente em torno de 36% ou menos, mas você pode se qualificar para uma hipoteca com uma proporção de até 50%.
  • Você pode reduzir sua relação dívida-renda pagando saldos de dívidas ou aumentando sua renda.

Se você está solicitando uma hipoteca, um dos fatores que os credores de hipotecas consideram é sua relação dívida-renda (DTI).

Seu DTI é um fator importante no processo de empréstimo e mostra aos credores sua capacidade de pagar um empréstimo.

O que é relação dívida-renda?

Sua relação dívida-renda refere-se a quanto da sua renda bruta mensal você paga em dívidas. Isso é uma consideração importante porque quando um credor aprova uma hipoteca, eles querem ter certeza de que você tem renda suficiente para pagar o empréstimo.

Para determinar seu DTI, você somará todos os pagamentos mensais de dívidas e dividirá esse valor pelo montante da renda bruta que você ganha a cada mês.

Sua renda bruta é a quantia de dinheiro que você ganha antes de qualquer imposto ou dedução ser retido. Seus pagamentos de dívidas referem-se à quantia de dinheiro que você gasta mensalmente em empréstimos ou cartões de crédito.

Embora os credores frequentemente falem sobre o DTI como um número único, na verdade existem dois números diferentes de DTI que eles podem analisar.

Razão dívida-renda frontal

Sua DTI frontal é o valor total que você gasta mensalmente em pagamentos de habitação em relação à sua renda. Isso é calculado usando seu pagamento mensal de hipoteca, incluindo impostos sobre a propriedade, seguro residencial e taxas de associação de proprietários (se aplicável).

Alguns empréstimos apoiados pelo governo estabelecem um DTI frontal máximo, além de um DTI de retaguarda máximo.

Razão dívida-renda de retaguarda

Geralmente, quando as pessoas se referem ao DTI, estão falando da razão de retaguarda. Isso inclui todos os pagamentos mensais de dívidas, incluindo hipoteca, cartões de crédito, empréstimos de automóveis e quaisquer outros pagamentos que você seja obrigado a fazer mensalmente.

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Qual é uma boa relação dívida-renda?

Se você tem altos volumes de dívidas e deseja solicitar uma hipoteca ou outro tipo de empréstimo, pode estar preocupado com sua relação DTI.

Mas qual é uma boa relação DTI? Em geral, quanto menor o número, melhor. Uma referência boa é 36% ou menos.

Ter uma baixa relação DTI pode aumentar suas chances de obter aprovação para um empréstimo. Quando se trata de hipotecas, por exemplo, os credores de hipotecas geralmente não consideram DTIs acima de 50%.

Portanto, se você deseja ter um número definitivo para se orientar, 36% ou menos é o ideal. Mas DTIs de até 43% geralmente são considerados aceitáveis.

Os credores querem saber que, dada sua situação financeira atual, você pode arcar com o pagamento de seus empréstimos atuais ao mesmo tempo que faz um novo empréstimo.

Qual é a relação dívida-renda necessária para uma hipoteca?

O DTI máximo que você pode ter varia dependendo do tipo de hipoteca que está obtendo. Isso também pode variar dependendo de outros fatores em seu perfil financeiro. Por exemplo, se você tem uma ótima pontuação de crédito, pode conseguir ter um DTI um pouco mais alto.

Aqui estão os requisitos básicos para os tipos mais comuns de hipotecas. Lembre-se de que cada credor individual pode ter requisitos mais rigorosos.

Hipoteca conformada: 50%

As hipotecas conformadas, o tipo mais popular de hipoteca, permitem DTIs de até 50%. Esse é o DTI máximo que a Fannie Mae e a Freddie Mac, as entidades patrocinadas pelo governo que criam as diretrizes para hipotecas conformadas, permitirão.

Mas dependendo dos detalhes de sua solicitação de hipoteca, incluindo sua pontuação de crédito e pagamento inicial, você pode não se qualificar com um DTI tão alto. Alguns mutuários podem não conseguir exceder um DTI de 36% ou 45%.

Hipoteca FHA: 43%, mas pode ser maior com fatores compensatórios

Para obter uma hipoteca FHA, geralmente você precisará de um DTI (relação dívida-renda) no final abaixo de 43%. O Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano também estabelece uma proporção máxima no início de 31% para empréstimos FHA, o que significa que seu pagamento mensal da hipoteca, incluindo impostos e seguro, não pode exceder 31%, mesmo que sua dívida total esteja abaixo de 43%.

No entanto, os mutuários da FHA às vezes podem se qualificar com proporções mais altas. É possível obter uma hipoteca FHA com uma proporção no início de 40% e um DTI no final de 50% se suas finanças estiverem sólidas. Mas você pode precisar ter uma certa quantia de dinheiro no banco (conhecido como reservas em dinheiro) ou outros fatores compensatórios para se qualificar com um DTI tão alto. Em alguns casos, um mutuário pode até se qualificar com uma proporção no final de até 57%.

Hipoteca VA: Varia de acordo com o credor

O Departamento de Assuntos de Veteranos não estabelece um DTI máximo para os empréstimos que garante, mas diz que DTIs acima de 41% requerem “escrutínio rigoroso”. Dependendo do seu credor, você pode precisar de um DTI abaixo de 41% para obter uma hipoteca VA, embora alguns credores possam aceitar DTIs de até 50%.

Hipoteca USDA: 41%

Para obter uma hipoteca USDA, provavelmente você precisará de uma proporção no início que não seja superior a 29% e uma proporção no final que não seja superior a 41%.

O Departamento de Agricultura permite exceções se o mutuário tiver uma pontuação de crédito de pelo menos 680 e pelo menos um fator compensatório (como ter pelo menos três meses de pagamentos de hipoteca no banco). Nesse caso, você pode conseguir um empréstimo do USDA com uma proporção máxima no início de 32% e uma proporção no final de 44%.

Em alguns casos, mutuários que são de outra forma bem qualificados podem ser aprovados com um DTI no final de até 46%.

Como calcular a relação dívida-renda para uma hipoteca

1. Liste todos os seus pagamentos mensais de dívidas

Pagamentos de empréstimos para automóveis, empréstimos estudantis, hipotecas, empréstimos pessoais, pensão alimentícia e pensão alimentícia, e cartões de crédito são considerados dívidas mensais.

É importante observar que o cálculo usa o pagamento mínimo do cartão de crédito combinado em todos os cartões de crédito, em vez do valor que você realmente paga mensalmente. Contas de serviços públicos domésticos, seguro saúde e custos de seguro de carro não são considerados dívidas.

2. Encontre sua renda mensal bruta

Sua renda mensal bruta é quanto dinheiro você recebe antes dos impostos.

3. Divida a dívida mensal pela renda mensal

Quando você divide todos os pagamentos mensais de dívidas pela renda mensal bruta, você obtém um número decimal. Mova a vírgula decimal duas casas para a direita e você terá sua porcentagem, ou seja, sua relação DTI.

Por exemplo, vamos supor que Amelia queira comprar uma casa pela primeira vez. Sua renda mensal bruta é de $5.000 e seus pagamentos mensais de dívidas incluem um empréstimo de carro de $300, pagamentos mínimos de cartão de crédito de $100 e pagamentos de empréstimo estudantil de $400. A relação dívida-renda de Amelia seria de 16% ($800 / $5.000 = 0,16). Com uma relação dívida-renda tão baixa, ela provavelmente seria favorável aos credores hipotecários.

No entanto, seu credor também levará em consideração o pagamento mensal proposto do empréstimo que você está tentando obter como parte de sua relação DTI. Isso limitará a quantidade que você pode pedir emprestado.

Suponha que Amelia queira obter uma hipoteca de $300.000 com uma taxa de 6%. Isso resultaria em um pagamento mensal de hipoteca de quase $1.800. Se adicionarmos esse pagamento mensal às outras dívidas de Amelia, sua relação DTI aumenta para 52%. Se Amelia conseguir se qualificar para uma hipoteca, é provável que ela se qualifique para menos do que os $300.000 que ela esperava.

Como reduzir sua relação dívida-renda

Se você fez as contas e sua relação dívida-renda for superior a 36%, você pode querer reduzir sua DTI antes de solicitar um empréstimo. Para reduzir sua relação dívida-renda, você tem duas opções:

  1. Pagar mais de suas dívidas
  2. Ganhar mais

A primeira opção exigirá que você pague mais do que o mínimo de suas dívidas. Não contraia mais dívidas e reduza os saldos atuais, para que sua dívida não consuma uma parte tão grande de sua renda.

A segunda opção é aumentar seus ganhos. Você pode fazer isso negociando seu salário no seu emprego atual ou encontrando um trabalho extra para ganhar algum dinheiro extra.

Tomar essas medidas para reduzir seus saldos e aumentar sua renda ajudará a diminuir sua relação dívida-renda. Uma vez que sua relação dívida-renda diminua, você estará em uma posição melhor para solicitar um empréstimo.

Perguntas frequentes sobre a relação dívida-renda