Os preços das casas em 7 cidades acabam de atingir níveis recordes graças a uma sequência frenética de 7 meses para o mercado imobiliário – e o meio-oeste é o grande vencedor.

Cidades do meio-oeste lideram o boom imobiliário com recordes de preços em 7 meses consecutivos

Isso é de acordo com o Índice S&P CoreLogic Case-Shiller U.S. National Home Price NSA, uma medida líder do valor das casas há mais de 30 anos, que constata que os preços médios das casas existentes estão subindo em todo o país, quase 6% este ano e 2,6% em relação ao ano passado, “bem acima do aumento médio anual” em mais de três décadas de dados. Mas os ganhos não foram uniformes em todo o país. A região industrial está brilhando especialmente, com Chicago e Detroit registrando aumentos anuais quase o dobro da média nacional.

“As diferenças regionais são substanciais”, disse Craig J. Lazzara, diretor administrativo da S&P DJI, em um comunicado. Chicago, Nova York e Detroit registraram o maior aumento percentual em relação ao ano anterior, sendo que a cidade dos ventos teve o maior aumento em relação ao ano anterior entre os 20 principais municípios do índice pelo quarto mês seguido, com um ganho de 5%. Por outro lado, Las Vegas caiu quase 5%, enquanto os preços médios em Phoenix caíram quase 4%.

O índice Case-Shiller mede a variação do valor das casas unifamiliares nos EUA mês a mês e foi desenvolvido nas décadas de 1980 por dois ANBLEs condecorados, Karl Case e Robert Shiller, um ganhador do Prêmio Nobel. Ele ilustra as mudanças nos preços das casas existentes de várias maneiras diferentes, analisando os preços das casas em todo o país, bem como os índices compostos de 10 e 20 cidades.

Embora os dados estejam atrasados em alguns meses em relação ao mercado atual – este mês acompanha junho, julho e agosto – ele é um dos índices habitacionais mais antigos e respeitados. É um indicador econômico útil porque vendas sólidas de imóveis podem sinalizar otimismo na economia em geral (por que mais alguém faria uma compra tão grande?) ou o contrário. E, como aconteceu este mês, também pode mostrar como diferentes regiões do país estão se saindo.

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Como indica o número principal do Índice Case-Shiller, os preços das casas como um todo continuam em máximas históricas em todo o país. Mas nem tudo está bem com o mercado imobiliário dos EUA. Quando esses preços são combinados com taxas de juros hipotecárias crescentes que atingiram 8% este outono, a acessibilidade habitacional é a pior em décadas. (O índice nem mesmo inclui os preços de venda de novas casas, que são consideravelmente mais altos do que os preços das casas existentes, acima de US$ 418.000, de acordo com o Departamento do Censo dos EUA, o que significa que a acessibilidade como um todo está ainda mais tensa.) As vendas de casas estão em seu menor nível em 13 anos, e alguns especialistas esperam que a valorização comece a estagnar.

Aqui está o que isso significa para diferentes mercados ao redor do país.

O Meio Oeste esquenta

Os preços no Meio Oeste foram especialmente fortes em agosto, continuando uma ascensão de meses do Cinturão da Ferrugem ao topo dos mercados imobiliários mais desejáveis. Os preços em Chicago subiram 5% em relação ao ano anterior, enquanto Detroit estava logo atrás, com 4,8% de aumento. Ambos os mercados atingiram preços máximos históricos, em US$ 197.000 e US$ 180.800, respectivamente.

Se essas máximas históricas parecem menos impressionantes, bem, é exatamente por isso que o Meio Oeste é tão popular, disse Ed Pinto, diretor do Centro de Habitação do American Enterprise Institute, ANBLE anteriormente. Em um mercado imobiliário marcado pela falta de acessibilidade, Chicago, Detroit e outras cidades do centro dos EUA oferecem aos compradores um pouco de espaço para respirar. Isso está elevando o preço médio agora, embora a região ainda seja o melhor negócio por aí.

“Acredite ou não, cidades como Cleveland, Columbus e Pittsburgh têm um futuro próximo mais promissor do que Las Vegas ou Phoenix”, disse Pinto. “Isso é exatamente porque elas ainda são relativamente acessíveis, enquanto a explosão de preços na região sul, com as taxas de juros em alta, criou uma grande barreira para a maioria dos compradores em potencial.”

Outro motivo apontado por Pinto: baixa oferta. Embora isso seja um problema em todo lugar, o Meio Oeste tem opções especialmente limitadas. Em todo o país, todas as casas disponíveis no mercado hoje serão vendidas em média em 3,1 meses, segundo ele. Mas em Pittsburgh e Grand Rapids, por exemplo, a oferta é de apenas 2,6 e 2,0 meses, respectivamente. Isso está contribuindo para o aumento dos preços.

“Embora o nível de demanda por casas tenha diminuído devido ao aumento das taxas de juros e aos desafios globais de acessibilidade, o número significativamente menor de novas listagens entrando no mercado manteve os meses de estoque para casas de qualidade em níveis mais baixos”, diz Budge Huskey, presidente e CEO da Premier Sotheby’s International Realty, à ANBLE. Isso está “levando não apenas à proteção do valor das casas, mas sim a uma valorização.”

Em outros lugares, Atlanta, Boston, Charlotte, Miami e Nova York também atingiram recordes em agosto, sendo que Miami registrou o preço médio de casa mais alto de todos os mercados individuais, com mais de $422.000. Selma Hepp, principal ANBLE da CoreLogic, atribui parte dessa valorização em Nova York e Chicago ao retorno gradual às cidades e escritórios pós-pandemia.

O Oeste está esfriando

Enquanto o Meio Oeste está aquecendo, os mercados que estavam especialmente quentes durante o Boom Habitacional da Pandemia estão esfriando. Entre as 20 cidades analisadas, as cidades do oeste estão registrando as maiores quedas nos preços das casas em relação ao ano anterior, com Las Vegas apresentando uma queda de 4,9% para $281.490, Phoenix uma queda de 3,9% para $322,50 e San Francisco uma queda de 2,5% para $349.830. Seattle, Portland e Los Angeles também registraram quedas, embora menores do que em julho.

As razões para as quedas de valor variam, mas os aumentos explosivos de preços dos últimos anos têm parte da culpa. Juntamente com as altíssimas taxas de juros, os compradores simplesmente não podem mais se dar ao luxo de se mudar para lá.

E cada mercado possui seus próprios problemas. San Francisco ainda possui alguns dos preços mais altos do país, mas eles caíram consideravelmente desde o verão passado. Isso ocorreu porque eles eram altos para começar, em parte devido à saída das pessoas da cidade com o aumento do trabalho remoto, e também por causa do impacto das taxas de juros crescentes não apenas no mercado imobiliário, mas em todo o setor de tecnologia, entre outras razões.

Cleveland, Dallas, Denver, Minneapolis, Portland e Washington, D.C. também registraram quedas nos preços em agosto, embora pequenas. Cada uma dessas cidades teve uma redução nas médias mensais de preços de imóveis existentes de 0,5% ou menos.

Acessibilidade habitacional? Nessa economia?

O fato de os preços terem se movido ligeiramente de um mês para o outro não mostra a imagem completa de como está a acessibilidade habitacional nos EUA. Também é preciso levar em conta as taxas de hipoteca, e o valor de um dólar varia em diferentes mercados.

“Quando os preços eram altos, mas as taxas de juros eram baixas, muitos compradores ainda conseguiram viabilizar a compra”, diz Lindsey Harn, uma corretora imobiliária em Sereno, Califórnia, à ANBLE. “No entanto, os preços aumentados juntamente com as altas taxas significam impostos sobre a propriedade e parcelas mensais maiores, o que significa que algumas pessoas agora estão simplesmente excluídas do mercado.”

Além de impedir que compradores entrem no mercado, menos pessoas estão dispostas a vender e correr o risco de perder uma taxa de juros inferior a 3% para mais do que o dobro. Os preços das casas provavelmente continuarão a subir, ou pelo menos se manterão historicamente altos, desde que as taxas de juros continuem excluindo novos compradores do mercado imobiliário.

No entanto, preços mais altos indicam que ainda estamos em um mercado favorável aos vendedores.

“Vendedores que estão comprando e vendendo no mesmo mercado se deparam com preços altos”, diz Harn. “No entanto, para aqueles que estão procurando se mudar para uma área mais acessível, agora é um ótimo momento para maximizar os lucros.”