O mercado imobiliário está caríssimo, mas ‘uma melhoria na acessibilidade que só vimos algumas vezes nos últimos ~35 anos’ está chegando, diz o Morgan Stanley.

Imóveis nas alturas, mas uma virada no cenário está a caminho, afirma Morgan Stanley

“Achamos que estamos preparados para uma melhora na acessibilidade que só vimos algumas vezes nos últimos ~35 anos”, escreveram os estrategistas, liderados por Jay Bacow e James Egan, na nota.

Isso requer um ajuste, já que o banco de investimentos prevê uma queda de apenas 3% nos preços das casas em todo o país até o próximo ano. A combinação de outros fatores é crucial, no entanto.

Os estrategistas do Morgan Stanley veem alívio principalmente vindo do estoque, que tem sido escasso nos últimos meses, para dizer o mínimo, e das taxas de juros hipotecárias. Eles esperam que as taxas de juros hipotecárias diminuam ao longo do próximo ano e, com isso, eles “esperam uma melhora na acessibilidade e um aumento no estoque de imóveis à venda”.

Em outras palavras, à medida que as taxas de juros hipotecárias caem, as vendas de novas casas e as vendas de casas existentes devem aumentar, e os inícios de construções individuais devem crescer. Além disso, os preços das casas devem cair ligeiramente no próximo ano, à medida que “o crescimento do estoque compense o aumento da demanda”. Mas os preços das casas cairão ainda mais em termos reais à medida que as taxas de juros hipotecárias diminuírem.

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É importante notar que, embora esperem que as vendas de novas casas continuem superando as vendas de casas existentes, o aumento geral nas vendas impulsionará os inícios de construções habitacionais – sua previsão é que os inícios de construções de unidades individuais aumentem cerca de 10% no próximo ano.

Em termos de preços das casas, isso não é uma correção significativa, em suas palavras, então os proprietários continuaram a ter poder no mercado, mas isso pode proporcionar algum alívio. É claramente melhor para potenciais compradores do que se os preços das casas subissem, mas também indica uma luta maior entre os proprietários (que podem ou não ter comprado na hora certa) e compradores excluídos devido aos preços.

‘Herculano ou devastador’

“Enquanto estamos em nosso poleiro de previsões para o próximo ano, a evolução do mercado imobiliário dos EUA tem sido hercúlea ou devastadora, dependendo de onde você olha”, escreveram os estrategistas. Por um lado, os preços das casas estão mais uma vez em nível recorde, subindo 6% desde o final do ano passado, disseram eles. Ao mesmo tempo, o volume de vendas caiu consideravelmente: as vendas de casas existentes caíram 21% nos primeiros nove meses deste ano em comparação com o ano passado; as vendas de casas novas aumentaram 5%, mas o volume total de transações está no nível mais baixo em mais de uma década, de acordo com a nota. Até então, a acessibilidade depende muito das taxas de juros hipotecárias.

“Com a volatilidade das taxas de juros hipotecárias, a acessibilidade ameaçou recentemente piorar a um ritmo recorde… ou começar a mostrar melhorias em relação aos níveis historicamente pressionados, dependendo da semana”, escreveram eles.

Depois de atingir ligeiramente acima de 8%, as taxas de juros hipotecárias têm caído há semanas à medida que a inflação desacelera, sinalizando um possível fim dos aumentos da taxa de juros do Federal Reserve (alguns até esperam cortes nas taxas nos próximos meses). No entanto, os estrategistas do Morgan Stanley disseram “que, sob qualquer regime realista de taxa de juros hipotecárias a curto prazo, a acessibilidade em termos absolutos continuará muito limitada”. E se as taxas de juros hipotecárias chegarem a 8% novamente, então a taxa de deterioração da acessibilidade seria a pior em três décadas, acrescentaram eles.

Curiosamente, a resposta imediata à volatilidade das taxas de juros hipotecárias tem sido uma diminuição na oferta. Mas se as taxas de juros hipotecárias continuarem em queda, como os analistas esperam, então a probabilidade de proprietários colocarem suas casas à venda (à medida que o efeito de fixação de juros diminui) aumentará. É por isso que eles não esperam ver declínios substanciais no estoque no próximo ano.

“Achamos que o caminho de menor resistência é um leve aumento no número de casas disponíveis para venda”, eles escreveram. Como mencionado acima, os estrategistas esperam um aumento de aproximadamente 10% nos inícios de unidades individuais no próximo ano – especialmente à medida que as vendas de novas casas aumentam. Tudo isso, na visão deles, equivale a uma redução modesta nos preços das casas no próximo ano.

Por fim, sem fornecer uma previsão exata, os estrategistas do Morgan Stanely disseram que esperam que os preços das casas de 2025 “superem” sua projeção para 2024.

Mas aqui está onde eles dizem que podem errar em sua previsão para o próximo ano: em primeiro lugar, alguém que já viu taxas de hipoteca acima de 8% pode se interessar por uma taxa de cerca de 7% “em números muito maiores” do que os estrategistas do Morgan Stanely esperavam. Essa demanda, somada a oferta restrita, pode impulsionar os preços das casas em 5% no próximo ano, o que seria mais um recorde alto, disseram eles.

Por outro lado, se as taxas de hipoteca permanecerem altas e o ambiente econômico se tornar mais sombrio no caso de uma recessão, a demanda pode enfraquecer, escreveram eles. O aumento da oferta combinado com a demanda enfraquecida pode fazer com que os preços das casas caiam. “Nosso cenário pessimista para uma queda nos preços das casas em 2024 é de -8%”, escreveram os estrategistas.