É oficial O mercado imobiliário está transformando os millennials em seus pais. Uma pesquisa ANBLE 500 diz que é um mercado de déjà vu que está relembrando os anos 80.

É oficial O mercado imobiliário está transformando os millennials em seus pais. Uma pesquisa ANBLE 500 confirma é um verdadeiro déjà vu que nos leva de volta aos anos 80.

Embora as taxas de hipotecas atuais – que atingiram 8% esta semana – imitem o início dos anos 2000, o mercado imobiliário como um todo lembra mais os anos 1980, de acordo com um novo relatório do principal ANBLE da empresa de serviços financeiros ANBLE 500, First American.

“O mercado imobiliário de hoje não se parece em nada com o mercado imobiliário do meio dos anos 2000”, escreveu Mark Fleming, principal ANBLE da First American, em um relatório intitulado “Déjà Vu dos anos 1980 para o mercado imobiliário”. Claro, Fleming estava descartando o fantasma da crise imobiliária de 2008 que precipitou a Grande Crise Financeira, quando hipotecas subprime e outras práticas de empréstimo ruins eram comuns. Hoje é fundamentalmente diferente, ele escreveu: “O mercado imobiliário de hoje não está superconstruído, nem é impulsionado por padrões frouxos de empréstimo, hipotecas subprime ou proprietários altamente alavancados”.

“No entanto”, acrescentou ele, há outro precedente: “o mercado imobiliário atual é semelhante ao mercado dos anos 1980”. Isso pode ser difícil de engolir para os millennials, considerando que eles em grande parte culpam os baby boomers por sua incapacidade de comprar uma casa no mercado atual, já que eles estão segurando as casas por mais tempo, com medo das altas taxas de hipoteca e estão fazendo ofertas à vista que seus jovens concorrentes não conseguem igualar.

Fleming citou três formas principais em que a economia e o mercado imobiliário de hoje parecem “rimar” com os dos anos 1980, observando que ambos os períodos apresentavam alta inflação, aumento das taxas de juros e um aumento dos compradores de imóveis em idade adulta. Esses três fatores podem criar uma “recessão imobiliária” similar à do passado, na qual as vendas de imóveis permanecem baixas em um mercado congelado e inacessível, mas os preços dos imóveis apenas estagnam.

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“A história não se repete, mas muitas vezes rima”, escreveu Fleming em um estilo marcante semelhante a Mark Twain.

Mudanças demográficas

No final dos anos 1970 e início dos anos 1980, as mudanças demográficas ajudaram a sustentar o mercado imobiliário, mesmo em meio à inflação persistente e aos aumentos agressivos nas taxas de juros do então presidente do Federal Reserve, Paul Volcker. Milhões de baby boomers atingiram a idade de comprar uma casa, levando a uma onda de demanda constante durante a década.

Agora, em um padrão surpreendentemente semelhante, milhões de millennials estão atingindo a idade adequada nesta década para comprar uma casa, e Fleming acredita que isso pode ajudar a sustentar os preços dos imóveis.

“A demanda demográfica em relação a uma oferta severamente limitada de imóveis à venda continua a colocar um piso em quão baixos os preços podem ir, mas as vendas sofrem à medida que os compradores em potencial ficam sem condições de pagar e os proprietários existentes não têm incentivos para vender”, escreveu ele na segunda-feira.

Os millennials agora compõem a maior parte da “fatia do mercado imobiliário”, como a Redfin coloca, comprando cerca de 60% das casas compradas com hipotecas nos últimos anos.

E, como a ANBLE anteriormente relatou, Fleming não está sozinho em concluir que essa onda demográfica deve apoiar as vendas e os preços dos imóveis, apesar do aumento das taxas de hipotecas. Fleming soa uma nota quase idêntica à pesquisa do Bank of America, ANBLE da Bank of America, Jeseo Park, que escreveu no início deste mês: “Alg

Inflação e altas taxas de juros

Após assumir o cargo em agosto de 1979, o presidente do Fed, Paul Volcker, lutou para controlar a inflação através de aumentos agressivos nas taxas de juros, levando a taxa média de hipotecas fixas de 30 anos a atingir um pico de cerca de 18% no final de 1981. O aumento nos custos de empréstimos fez com que a acessibilidade e as vendas de imóveis despencassem no início dos anos 80. E depois de anos de aumento nos preços dos imóveis, o mercado imobiliário estagnou, mas não entrou em colapso, graças em grande parte à demografia.

No início do mandato de Volcker como presidente do Fed, o preço médio de venda de imóveis nos Estados Unidos era de US$ 64.700. E mesmo após quase dobrar as taxas de hipoteca, esse valor subiu para US$ 69.400 no segundo trimestre de 1981.

Da mesma forma, nos últimos 18 meses, o Fed vem aumentando rapidamente as taxas de juros para combater a inflação, após atingir uma alta de quatro décadas de mais de 9% no ano passado. E mesmo após uma queda rápida na inflação este ano, o presidente do banco central, Jerome Powell, adotou a postura de que a inflação ainda está “muito alta” e as taxas de juros podem precisar permanecer mais altas por mais tempo como resultado.

“Embora a inflação tenha caído de seu pico – um desenvolvimento bem-vindo – ela ainda está muito alta”, disse Powell em agosto. “Estamos preparados para aumentar as taxas ainda mais, se for apropriado, e pretendemos manter a política em um nível restritivo até que tenhamos confiança de que a inflação está se movendo sustentavelmente em direção ao nosso objetivo.”

Como resultado da postura hawkish de Powell, alguns especialistas em ANBLEs e no mercado imobiliário temem que as taxas de hipoteca possam se manter em 8% ou mais neste ano e no início do próximo.

O impacto do aumento das taxas de hipoteca no mercado imobiliário tem sido reminiscente dos anos 80. Tanto naquela época quanto hoje, a acessibilidade dos imóveis e as vendas de imóveis existentes despencaram devido ao aumento dos custos de empréstimos e aos preços altos dos imóveis.

Por exemplo, as vendas de imóveis existentes caíram quase 50% entre 1978 e 1982, segundo o Escritório de Desenvolvimento e Pesquisa de Políticas. Enquanto isso, hoje, em seu ritmo atual, as vendas totais de imóveis existentes devem chegar a 4,1 milhões em 2023, uma queda significativa em relação às mais de 6 milhões de vendas de imóveis em 2021, de acordo com dados da Associação Nacional de Corretores de Imóveis.

E as altas taxas de hipoteca fizeram com que o pagamento mensal médio do imóvel com preço médio nos Estados Unidos aumentasse US$ 670 ou 38% nos últimos 12 meses, segundo cálculos do Morgan Stanley.

Por sua vez, o mercado imobiliário de hoje também enfrenta uma potencial recessão similar à dos anos 80, segundo o indicador de recessão imobiliária da First American. Novamente, isso não significa necessariamente que os preços dos imóveis cairão drasticamente. Os especialistas esperam um mercado imobiliário congelado e, potencialmente, um colapso semelhante ao desastre de 2008.

A First American utiliza fatores como salário médio por hora dos trabalhadores da construção civil; o número total de funcionários na construção residencial e aluguel de imóveis; o número de inícios de construção de moradias unifamiliares; vendas de imóveis existentes; e muito mais para determinar se o mercado imobiliário está atualmente em recessão.

“Devido ao aumento das taxas de hipoteca em outubro, esperamos que as condições recessivas do mercado imobiliário persistam no curto prazo”, concluiu Fleming com base no indicador de recessão, observando que “o mercado imobiliário se recuperou dos anos 80, mas levou algum tempo para que a inflação e a estabilização das taxas de hipotecas fossem cruciais.”

Além de Park e Fleming, uma equipe do Morgan Stanley, liderada pelo estrategista James Egan, também alertou em uma nota de pesquisa na terça-feira que, se as taxas de hipoteca permanecerem elevadas por muito tempo e o inventário de imóveis aumentar mesmo que ligeiramente, isso poderia levar a uma queda de 5% nos preços dos imóveis até o final de 2024 em um cenário pessimista.

“O impacto de longo prazo na demanda se as taxas permanecerem em 8% não deve ser ignorado”, ele escreveu.