Sou proprietário de imóveis e ex-consultor financeiro, e ainda assim acho que a grande maioria das pessoas se daria melhor alugando

Sou proprietário de imóveis e ex-consultor financeiro, mas acredito que a maioria das pessoas se daria melhor alugando

Nossos especialistas respondem às perguntas dos leitores sobre compra de imóveis e escrevem avaliações imparciais de produtos (veja como avaliamos hipotecas). Em alguns casos, recebemos comissão de nossos parceiros; no entanto, nossas opiniões são nossas.

• Eu tenho uma casa e sei que é a escolha certa para o meu estilo de vida, mas não é o melhor investimento.
• Fiz os cálculos e poderia estar ganhando centenas de milhares a mais investindo no mercado.
• O truque para inquilinos é: você precisa investir o dinheiro que gastaria em manutenção de casa.

O argumento para possuir uma casa é simples: você faz um pagamento inicial como seu investimento inicial, obtém uma hipoteca e, com o tempo, constrói patrimônio à medida que o valor da casa aumenta. Se decidir vender, pode obter lucro. Ou, pelo menos, agora tem um ativo para passar para um membro da família ou um lugar que pode alugar.

Aqueles que defendem a compra de imóveis argumentam que, como você precisa de um lugar para morar, faz mais sentido pagar um valor definido por um período definido e obter patrimônio com o acordo, em vez de pagar aluguel indefinidamente. Também pode ser argumentado que os proprietários têm a vantagem de poder tomar empréstimos com base no patrimônio de sua casa como um importante benefício adicional.

No entanto, como profissional financeiro e proprietário de casa, ainda vejo o aluguel como uma opção mais propícia e eficiente para investir e acumular riqueza.

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Como o cálculo pode favorecer os inquilinos

Minha esposa e eu compramos nossa casa, avaliada em $400.000, em agosto de 2021.

Vamos supor que nos próximos 30 anos o preço da casa aumente nas taxas históricas atuais de cerca de 4%. Isso significa que no ano 30, a casa valeria $1,3 milhão, resultando em um lucro de $900.000. É assim que a maioria dos proprietários calcula seus lucros em uma casa – subtraindo o valor da casa quando compraram e o valor quando venderam.

Mas esse cálculo está incorreto. Ele não leva em consideração todos os custos de possuir a casa, incluindo os juros pagos durante a vida do empréstimo hipotecário.

“Muitos potenciais proprietários subestimam os custos contínuos de manutenção e reparos. Uma boa regra é ter uma reserva de dinheiro igual a 1% do preço da sua casa para despesas inesperadas”, diz Joel Ohman, planejador financeiro e CEO do Clearsurance.com.

Essa subestimação para os proprietários às vezes pode ser oculta e tratada como hobbies em vez de despesas que devem ser contabilizadas. “A maioria das pessoas que investe tempo e dinheiro no paisagismo não o vê como um custo de ser proprietário – mas é”, diz Jeffrey Zhou, cofundador e CEO da empresa de empréstimos Fig Loans.

Levando em conta o verdadeiro custo de ser proprietário em minha situação, teríamos o seguinte:

• $562.400 é o custo total de todo o capital, juros, seguro hipotecário e custos do empréstimo, não os $400.000 do preço da casa quando a compramos, de acordo com nossos documentos reais do empréstimo
• $120.000 seria o gasto total anual com manutenção ao longo de 30 anos, usando a regra de Joel Ohman, sem incluir despesas grandes, como HVAC, ou reformas

Somente esses dois gastos totalizam $682.400, o que faz com que nosso lucro total em 30 anos seja de $617.000. Usando as quantias economizadas, vamos ver como um inquilino se sairia se os custos iniciais e a manutenção fossem investidos usando dados históricos dos últimos 30 anos.

Minha esposa e eu gastamos um total de $41.000 entre custos de fechamento e o pagamento inicial. Se investíssemos $41.000 no S&P 500 no primeiro ano e adicionássemos o que teria sido o custo anual de manutenção de $4.000 por ano, poderíamos ter $2.045.485 em 30 anos com um lucro total de $1.844.485.

Nesta situação, o inquilino teria um retorno maior sobre o investimento, com $1.8 milhões comparado ao proprietário com apenas $617,000. Mesmo que o pagamento do proprietário pare quando a hipoteca for paga, o retorno sobre o investimento apenas do pagamento inicial e das despesas de manutenção favorece o inquilino.

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Outros argumentos a favor e contra a propriedade de imóveis

O inquilino está sujeito a custos crescentes indefinidamente; o proprietário tem um custo fixo

Isso é verdade, mas mesmo com um aluguel crescente a cada ano, não afeta o pagamento inicial ou os custos de manutenção que o inquilino teria. Além disso, o inquilino também tem a capacidade de se mudar para áreas mais baratas para compensar esses custos.

No final de 30 anos, o proprietário não precisará mais pagar por moradia

Enquanto o inquilino ainda terá que pagar por moradia indefinidamente, nesse cenário o inquilino ainda terá quase três vezes mais dinheiro no ano 30 do que o proprietário. Além disso, o proprietário ainda paga impostos sobre propriedade, que podem aumentar ao longo do tempo, e ainda precisa lidar com a manutenção anual.

E quanto aos benefícios fiscais?

Um dos maiores benefícios de ser proprietário de uma casa era a capacidade de deduzir os juros de uma hipoteca. Deduzir esse custo aumentaria o retorno sobre o investimento para os proprietários, mas a Lei de Cortes de Impostos e Empregos de 2017 anulou a maioria desse benefício.

“A maioria dos declarantes agora usa a dedução padrão em vez de detalhar. Quando você tem uma hipoteca, os juros são dedutíveis como dedução detalhada. No entanto, como a maioria das pessoas usa a dedução padrão agora, os benefícios fiscais de uma hipoteca são em grande parte perdidos”, diz Steven Gilbert, um planejador financeiro e fundador da Gilbert Wealth.

Sua residência principal não precisa ser vista como um investimento. Assim como um carro, móveis e outras compras regulares, sua casa pode ser vista como uma compra de estilo de vida que apenas acontece de valorizar dependendo do seu mercado. Diz Ohman: “Se alugar economiza dinheiro e reduz o estresse para que você possa alcançar seus objetivos financeiros, pode ser a melhor maneira de aumentar seu patrimônio líquido. A ação crítica para os inquilinos é investir com sucesso as economias que teriam gasto em uma casa.”

Este artigo foi originalmente publicado em novembro de 2021.