Como décadas de falhas políticas levaram à crise habitacional na Califórnia, que agora ameaça o resto do país

Como décadas de políticas fracassadas levaram à crise habitacional na Califórnia, dando um susto no resto do país

Nas décadas seguintes, o Estado Dourado se transformou em uma grosseira exageração de todos os outros estados, completo com uma crise habitacional que ameaça se espalhar pelo restante do país. Seus extremos estão estampados em sua maior cidade, Los Angeles, lar de quilômetros de comunidades fechadas luxuosas onde as casas são vendidas por centenas de milhões, assim como a maior área degradada do país.

Com 39 milhões de pessoas impulsionando uma economia maior do que a da França ou da Rússia, a Califórnia precisa construir 180.000 casas por ano para acompanhar o crescimento populacional, de acordo com uma estimativa do departamento de habitação e desenvolvimento comunitário do estado. No entanto, nesse aspecto, seu registro é patético, com uma média de menos de 80.000 casas por ano na última década.

Para entender como chegamos aqui, é preciso voltar para a década de 1970, uma era em que o boom do pós-guerra se transformou no duplo choque de “estagflação,” uma mistura desagradável de crescimento estagnado e inflação crescente, e quando dois lendários políticos republicanos da Califórnia, Richard Nixon e Ronald Reagan, deixaram sua marca nos mercados imobiliários nacional e estadual. Gerações de democratas da Califórnia consolidaram essas políticas, muitas delas por supostas razões ambientalmente amigáveis. No entanto, mais do que qualquer coisa, especialistas e ativistas disseram que algo fundamental se rompeu na mente americana na década de 1970: uma casa passou a valer mais como um ativo financeiro do que como um lugar para se viver. E quando se trata do mercado imobiliário, uma parcela cada vez maior dos americanos tem uma mentalidade californiana.

Não é um fracasso, mas um sucesso

Para William Fischel, a década de 1970 também foi a década em que ele iniciou uma ilustre carreira acadêmica, primeiro como estudante de pós-graduação em economia urbana na Universidade de Princeton e depois como professor no Dartmouth College, onde permaneceu pelos próximos 46 anos. Quando ele começou, ele diz que a regulamentação do zoneamento e uso da terra não era levada a sério como restrição ao desenvolvimento; ele se sentia um pouco como um maverick por seu interesse nesse assunto.

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Fischel, que escreveu vários livros sobre o tema, diz que foi mais democracia, e não menos, que fez com que “a Califórnia começasse a parecer diferente do resto do país” nas décadas de 1970 e 1980. Menos habitações foram construídas e os preços começaram a se desviar da mediana nacional. Alguns pensaram que era uma bolha imobiliária, diz Fischel, mas claramente não era. “O problema não é um fracasso do funcionamento do governo, mas sim, seu sucesso”, diz ele.

Ele atribui a raiz desse desejo a uma economia em declínio, já que os proprietários de imóveis passaram a se conscientizar de qualquer coisa que afetasse negativamente o valor de seu maior investimento: suas casas unifamiliares. Assim, a formação de patrimônio tendeu para a posse da casa própria, pois as casas passaram a ser cada vez mais vistas como investimento, diz Fischel – “uma ação de crescimento em vez de uma ação segura”. Ajuda também que a Proposição 13 tenha sido promulgada no final dos anos 70 na Califórnia, limitando a taxa de imposto sobre propriedade a 1% do valor avaliado no momento da compra e restrita a aumentos anuais de impostos não superiores a 2% – o que significa que os proprietários de imóveis cujos valores estavam aumentando eram poupados de um aumento correspondente em seus pagamentos de impostos.

Mas quanto mais nos distanciamos dos anos 70, mais isso parece uma doença nacional. A carreira de Kurt Andersen acompanha a de Fischel, mas em vez de entrar na academia nos anos 70, ele mergulhou no mundo da mídia de Nova York. Ele ganhou status lendário como co-fundador da lendária revista Spy, que tinha um domínio semelhante ao do Gawker na Nova York dos anos 80. Ele se tornou editor-chefe de Nova York e autor de vários romances e trabalhos de não-ficção, voltando recentemente para a pergunta sobre o que deu errado com a América nos anos 70.

“Um certo tipo de justiça econômica era o modo americano”, diz ele, seguindo a Segunda Guerra Mundial, até a década de 1970, “então isso não era mais verdade; tudo dependia de você”.

Nesta década, ele argumenta, novas normas, leis e regulamentações interromperam e depois revertiram um século de progresso econômico, com o ethos do New Deal rooseveltiano sendo gradualmente substituído por uma busca desenfreada pelo lucro, expressa na famosa declaração de Milton Friedman no New York Times em 1970 de que “a responsabilidade social dos negócios é aumentar os lucros.” E em Richard Nixon e Ronald Reagan, Friedman encontrou dois californianos que levariam adiante sua revolução.

O final dos anos 60 e início dos anos 70 foram um “momento elétrico de mudança volátil”, diz Andersen. Em sua história do final do século XX, Evil Geniuses: A Destruição dos Estados Unidos, ele culpa a si mesmo e a outros liberais por desviarem o olhar. A década seguinte lançou um novo ciclo econômico e político, segundo ele, um ciclo no qual ainda estamos.

O legado da Califórnia

Os anos 70 também deram origem ao “movimento de crescimento lento” e, principalmente, ao movimento ambientalista. O dilema da década remonta ao choque do petróleo de 1973 e ao aumento explosivo do preço do combustível, o momento que desencadeou a economia de estagflação. O medo de superpopulação e superdesenvolvimento, ambos contribuindo para o aumento do consumo de energia, desencadeou uma revolta contra o crescimento, segundo o analista de políticas habitacionais Darrell Owens. “O resultado dessa revolta foi transformar a Califórnia em uma comunidade fechada”, diz ele, notando que a permissão de uso condicional, aprovação discricionária e a Lei de Qualidade Ambiental da Califórnia nasceram desse movimento. Fischel concorda, escrevendo em vários livros que a regulamentação de zoneamento local e uso da terra mudou juntamente com o regime financeiro na década de 1970, resultando em um clima difícil para novos empreendimentos.

Owens, um nativo da Califórnia de uma geração posterior à Andersen e Fischel, tornou-se uma voz pró-desenvolvimento contundente, com uma Substack que inclui postagens de proselitismo como “Por que eu costumava ser um NIMBY.” É claro que NIMBYs são os principais suspeitos sempre que surge a questão de quem matou a acessibilidade habitacional na Califórnia, o grupo “não no meu quintal” que manteve famosamente San Francisco menos densamente desenvolvida do que o distrito de Queens, na cidade de Nova York.

O sentimento antidesenvolvimento alimentou reduções do zoneamento em todo o estado, especialmente em San Francisco e Los Angeles. Com essas mudanças na lei local, terrenos reservados para prédios de apartamentos seriam agora reservados apenas para prédios de apartamentos menores ou casas unifamiliares. Embora o zoneamento unifamiliar tenha se originado em Berkeley muitas décadas antes, no início do século XX, as grandes reduções nas duas principais cidades ocorreram nos anos 70 e 80, diz Alex Armlovich, um analista sênior de políticas habitacionais do Niskanen Center, um centro de estudos baseado em Washington, DC.

O conceito de separar áreas comerciais e residenciais foi testado pela primeira vez em Los Angeles em 1908; em 1916, Berkeley tinha a primeira lei de zoneamento abrangente, batendo Nova York por apenas alguns meses. O código de Berkeley tinha como objetivo proibir o desenvolvimento multifamiliar que seria acessível a residentes negros e chineses, e na década seguinte, o governo federal estava incentivando a disseminação do zoneamento unifamiliar estilo Berkeley, com todas as suas implicações racialmente exclusivas. Foi “uma espécie de protótipo que acabaria se espalhando pelo país”, diz Armlovich.

Você ainda pode ver as raízes subjacentes do zoneamento excludente em todo o estado, de acordo com Ned Resnikoff, diretor de políticas do California YIMBY, uma organização pró-desenvolvimento. “O zoneamento apenas para residências unifamiliares sempre teve essa motivação segregacionista por trás”, diz ele. O mesmo impulso segregacionista ainda impulsiona o sentimento anti-desenvolvimento, acrescenta Resnikoff, embora hoje seja expresso mais frequentemente em termos de renda do que explicitamente em termos raciais.

No caminho da ruína

Algumas das camadas de tomada de decisão da Califórnia que inibem a construção de novas moradias surgiram de boas intenções. Jenny Schuetz, pesquisadora sênior do Brookings Metro, cita o California Environmental Quality Act, promulgado em 1970, precursor da criação da Environmental Protection Agency por Nixon ainda no mesmo ano. A lei tinha o objetivo de prevenir ou minimizar danos ao meio ambiente através do desenvolvimento, mas “acabou sendo utilizada como uma ferramenta para bloquear a construção indesejada, podendo ser utilizada por proprietários altamente organizados, não necessariamente com o objetivo de proteger o meio ambiente”, diz Schuetz.

Owens, por sua vez, vai ainda mais longe para o fim da era do “Great Society” do presidente Lyndon Johnson, que buscava finalizar o trabalho de justiça racial e econômica que o New Deal deixou incompleto. Após o Fair Housing Act de 1968, o zoneamento excludente se tornou uma forma das comunidades combaterem a “suposta decadência urbana” nos anos 70, diz Owens – um termo velado para manter afastados os afro-americanos que mais tarde se tornou uma desculpa para todo tipo de NIMBYismo.

O primeiro grande aumento nos custos de moradia do estado ocorreu ao longo da costa nos anos 70, de acordo com um relatório de 2015 do California Legislative Analyst’s Office. Nos anos 80, Owens argumenta que o estado já sabia que isso era um problema, mas a “revolução de Reagan” estava ganhando força naquele momento, e junto com ela a crença central de que as localidades sabiam o que era melhor e não deveriam aceitar a supervisão do estado em relação à habitação.

Nascido na Califórnia, Richard Nixon representou o estado no Congresso, tanto como representante quanto como senador, antes de se tornar presidente em 1969. O legado de Nixon na política habitacional foi ofuscado pelas mudanças econômicas globais durante seu mandato e sua renúncia em desgraça como resultado do escândalo de Watergate. Mas ele marcou o início da política pós-New Deal, já que explicitamente buscou desfazer os programas do “Great Society” de seu antecessor Lyndon Johnson, um grande defensor de um governo ativista no estilo de Roosevelt.

Considere o congelamento da construção residencial em 1973. Naquele ano, o Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano de Nixon anunciou que congelaria todos os gastos com programas subsidiados de habitação de baixa renda. Essencialmente, o financiamento federal para a construção de moradias foi substituído por programas de vouchers – e com o financiamento eliminado, a produção de habitação pública para famílias de baixa renda estagnou. O congelamento “se transformou em uma política nacional anti-habitação pública permanente, limitando severamente qualquer nova produção de habitação pública para os americanos de muito baixa renda”, escreveu Nicholas Bloom, professor de política e planejamento urbano no Hunter College, neste ano, no 50º aniversário do congelamento, chamando-o de primeiro passo para a crise habitacional atual. “A escala do compromisso federal com habitações de baixo custo nunca se recuperou, anulando milhões de unidades potenciais que poderíamos usar hoje”, ele disse.

Entra em cena Ronald Reagan, que foi eleito governador da Califórnia em 1966 e reeleito em 1970, antes de assumir a presidência dos EUA em 1981. O governo Reagan reduziu o financiamento do Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano e reduziu o programa de vales da Seção 8, autorizado pelo Congresso no ano seguinte ao congelamento de Nixon; estimativas indicam que Reagan cortou o financiamento da HUD de $32.2 bilhões para $7.5 bilhões, de 1981 a 1988. Com isso, o mercado privado tinha muito poucos incentivos para desenvolver habitações de baixa renda. Em um artigo de 1992 escrito por três professores da Tulane University intitulado “Desabrigando os Pobres Urbanos: O Legado de Reagan”, eles afirmaram que “o problema de falta de moradia piorou nos anos 1980 e a resposta do governo federal fez muito pouco para amenizar a situação”. Outros também ligaram as políticas habitacionais da era Reagan ao aumento dos desabrigados.

Andersen descreveu a transição Nixon-Reagan como “entre os presidentes mais liberais da era do pós-guerra, economicamente… até o início deste regime conservador”. Não foi apenas uma mudança de regime econômico que seguiu a renúncia de Nixon, mas sim uma mudança na mentalidade americana, de acordo com a descrição de Andersen.

Mais do que apenas zoneamento

A Califórnia abriga apenas 12% da população do país, porém também abriga 22% da população de pessoas sem-teto do país. Em qualquer noite em Los Angeles County, estima-se que 75.518 pessoas estejam sem-teto; na área da Baía, em qualquer noite, 38.000 pessoas estão sem-teto. “A pior versão disso é apenas a disseminação da falta de moradia”, diz Ned Resnikoff, diretor de políticas da California YIMBY, uma organização sem fins lucrativos “sim-no-meu-quintal”.

A crise habitacional do estado é ainda maior do que seu impressionante problema de falta de moradia. Em primeiro lugar, a maioria dos locatários da Califórnia paga mais de 30% de sua renda em aluguel, e quase um terço paga mais de 50% de sua renda em aluguel, classificando mais de três milhões de famílias como “sobrecarregadas pelo aluguel” e mais de um milhão e meio de famílias como “sobrecarregadas gravemente pelo aluguel”. Com um valor médio de aluguel para todos os quartos e tipos de imóveis na Califórnia quase 40% mais alto do que a média nacional, não deveria ser difícil entender por que a falta de moradia está se descontrolando no estado – a ponto de parecer que não há saída. Enquanto isso, o valor médio das casas na Califórnia é mais que o dobro da média nacional.

Outros estados estão enfrentando o problema da Califórnia, mas “nenhum outro estado tem quase o nível de problemas de acessibilidade autoimpostos como a Califórnia”, diz Schuetz. Eles seguiram o exemplo da Califórnia, incluindo adotar entusiasticamente seu zoneamento. Ainda assim, o processo discricionário que deu aos proprietários, ou simplesmente aos moradores locais, o poder de interromper o desenvolvimento não é exclusivo da Califórnia, embora pareça ser mais prevalente entre os estados democratas. Embora envolver as comunidades em questões tenha começado de um bom lugar, Schuetz diz que evoluiu para um processo no qual proprietários extremamente ricos dominam… e pessoas pobres, que deveriam ter prioridade, na verdade não fazem parte disso.

Certamente, o governo da Califórnia, ciente desses fracassos, fez algum progresso: facilitando a construção de unidades habitacionais acessórias, permitindo a simplificação para habitação não comercial e incentivando o desenvolvimento de habitação acessível. Recentemente, Newsom assinou 56 leis destinadas a incentivar o desenvolvimento habitacional. “O governo estadual está desempenhando um papel maior e reprimindo a autoridade local desregrada sobre o uso da terra”, diz Schuetz. Mas levará anos para ver impactos reais, e o zoneamento é apenas a ponta do iceberg habitacional – o custo da construção, materiais e permissões, todos precisam ser reduzidos para promover o desenvolvimento.

Sintomas de uma crise

Enquanto cidades em toda a América lidam com suas próprias crises de acessibilidade, o Estado Dourado tem servido de exemplo para o que não se deve fazer. Ninguém quer que seu estado se torne o próximo Califórnia, e vários estados estão agindo para limitar o que identificaram como o problema: controle local sobre o uso da terra. Vários estados se tornaram “muito mais conscientes desse problema de controle local”, diz Fischel. Mas estar ciente de uma política fracassada é uma coisa; consertá-la é outra coisa completamente.

Atlanta, Miami, Tampa e quase todas as cidades no Texas se promovem como favoráveis aos negócios, com poucas regulamentações e voltadas para o crescimento; na realidade, todas elas têm zoneamento que não difere muito de Los Angeles nos anos 1990 e eventualmente ficarão sem espaço físico para crescer, diz Armlovich. Cidades em expansão no Sun Belt, cuja população está crescendo muito mais rápido do que a oferta de moradias, terão que lidar com o zoneamento multifamiliar de uma maneira que, até recentemente, era restrita às regiões costeiras.

Miami, por exemplo, é limitada pelos Everglades, uma fronteira natural de crescimento urbano que limita o quão longe ela pode se espalhar. “Se eles não mudarem seu zoneamento agora, antes de ficarem sem essa última parte do fornecimento de crescimento desordenado, eles se tornarão a Califórnia”, diz Armlovich. Miami já é muito menos acessível do que costumava ser; os preços das casas dispararam durante a pandemia, assim como os aluguéis.

Então há Atlanta, que possui um zoneamento mais restritivo do que Los Angeles e tem sido relativamente inalterada há anos, apesar da área metropolitana ter acrescentado 66.730 residentes entre abril de 2022 e abril de 2023, elevando a população da região de 11 condados para 5,16 milhões de pessoas. A identidade de cidade em crescimento de Atlanta é uma que está “em risco iminente e subestimado”, diz Armlovich. “Assim que Atlanta ficar sem espaço de deslocamento nas rodovias… os preços começarão a disparar, assim como os preços dispararam em Los Angeles depois que o crescente de L.A. atingiu o limite das montanhas”, ele diz.

“Uma por uma, mais cidades atingirão seus limites físicos”, diz Armlovich, ou se expandirão demais, e ficarão na mesma situação que a Califórnia – tendo que repensar suas regulamentações de zoneamento e uso do solo, ao mesmo tempo que tentam retomar o controle das localidades.

Em vez de manobrar para evitar o destino da Califórnia, outros estados estão agora repetindo os mesmos erros. O Senado estadual do Arizona votou contra um projeto de lei em março que teria modificado os requisitos de zoneamento municipal e limitado o controle local. Resnikoff chamou a medida de uma oportunidade crítica de evitar o destino da Califórnia, que o Arizona desperdiçou. No Colorado, um projeto de lei do Senado que teria efetivamente eliminado o zoneamento unifamiliar em várias cidades em todo o estado foi amplamente emendado antes de ser eliminado; seus oponentes enfatizaram que os governos locais eram os mais adequados para lidar com as necessidades de suas comunidades. Em janeiro, a governadora de Nova York, Kathy Hochul, revelou um plano ambicioso de construir 800 mil novas casas no estado nos próximos dez anos, mas a oposição local fez com que o plano estagnasse nas negociações orçamentárias e, desde então, foi dramaticamente reduzido.

Cerca de cinco anos atrás, Minneapolis eliminou o zoneamento unifamiliar; isso fazia parte de um plano chamado Minneapolis 2040. Setenta por cento das terras residenciais da cidade permitiam apenas casas unifamiliares, e isso mudou com esse pacote, que não apenas eliminou o zoneamento unifamiliar, mas também permitiu habitações mais densas perto de transporte público, eliminou os requisitos mínimos de estacionamento fora da rua e aumentou o financiamento para habitação acessível. Foi a primeira cidade do país a proibir o zoneamento unifamiliar, mas recentemente, um juiz decidiu (a favor dos demandantes: dois grupos ambientais) que a regulamentação do uso do solo da cidade poderia causar “danos irreparáveis ao meio ambiente”. No entanto, a cidade está apelando da decisão após receber uma ordem para interromper seu plano. Ainda segundo o Federal Reserve de Minneapolis, a área metropolitana de Twin Cities atingiu sua meta de construir 18.000 novas unidades habitacionais anualmente até o ano passado, e está no caminho certo para a década. Sem mencionar que já foi relatado anteriormente que a cidade é a primeira a conter a inflação, com uma taxa abaixo da meta de 2% do Federal Reserve, em parte porque está construindo muitas moradias.

Mas com a grande reorganização dos últimos anos, impulsionada pela pandemia e pelo trabalho remoto, mais pequenas cidades e subúrbios estão enfrentando esse problema californiano de falta de moradia para um influxo de pessoas. A grande questão, diz Fischel, é se isso é um fenômeno temporário ou uma mudança estrutural – e se for o último caso, o que a América pode fazer para consertá-lo.

Afinal, o custo da supressão habitacional da Califórnia é grave, medido por uma população de pessoas sem-teto em crescimento explosivo, inquilinos que pagam a maioria de sua renda por um teto sobre suas cabeças e, cada vez mais, residentes que estão deixando o estado completamente. Também há um custo moral, diz Resnikoff, que coloca a realidade da Califórnia em contraste acentuado com seus valores progressistas declarados. Acontece que, na realidade, não é um lugar acolhedor, a menos que você seja muito rico.