Nova York (NYC) e seus subúrbios não estão construindo novas moradias, então os nova-iorquinos estão se dirigindo para Jersey City e elevando os preços.
Nova York (NYC) não está construindo novas moradias, então os nova-iorquinos estão indo para Jersey City e aumentando os preços.
- Os nova-iorquinos estão desesperados por moradia e muitos estão procurando Jersey City.
- O centro de Nova Jersey tem construído muito mais moradias do que a Grande Maçã.
- Mas os preços estão subindo em Jersey City, já que seus vizinhos se recusam a construir.
Os nova-iorquinos têm prestado atenção no mercado imobiliário de Jersey City há anos, e sua popularidade como uma alternativa ao mercado imobiliário cada vez menos acessível na cidade está crescendo. Nos dias de hoje, os fãs a chamam de sexto bairro, em grande parte devido aos esforços de Jersey City em construir uma tonelada de novas moradias – e a uma taxa muito mais rápida do que os cinco bairros reais.
Entre 2010 e 2018, o condado de Hudson, que inclui Jersey City, construiu moradias a uma taxa mais de duas vezes maior do que a cidade de Nova York. A população de Jersey City cresceu quase 60% de 2010 a 2020. Muitas das antigas áreas ferroviárias e fábricas na orla da cidade foram substituídas por arranha-céus de luxo.
Mas, em meio ao boom de construção residencial da cidade – um “renascimento”, como o prefeito da cidade, Steven Fulop, descreveu anteriormente ao Insider – os aluguéis estão subindo rapidamente. A plataforma de aluguel Zumper lista Jersey City como a segunda cidade mais cara dos EUA para alugar um apartamento, e os aluguéis de um apartamento de dois quartos subiram 25% em relação ao ano anterior.
Normalmente, um grande aumento na oferta de moradias levaria a uma queda nos preços, mas a magnitude do déficit habitacional da área metropolitana de Nova York impediu que Jersey City experimentasse isso. À medida que a região sofre uma grave crise de acessibilidade habitacional, o norte de Nova Jersey está “carregando o peso total do suprimento habitacional de toda a área tristate”, disse Alex Armlovich, analista sênior de políticas habitacionais do Niskanen Center, um centro de estudos apartidário.
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“Jersey City é única. É uma das cidades mais YIMBY do país em termos de licenças de construção por pessoa”, disse Armlovich ao Insider. “Eles são uma das únicas razões pelas quais Nova York, em geral como região, não é mais inacessível do que é”.
Jersey City está experimentando maneiras inovadoras de aumentar sua oferta de moradias acessíveis. Mas especialistas em direitos dos inquilinos dizem que não é o suficiente, já que os moradores que viveram em Jersey City a vida toda estão se mudando para cidades mais baratas como Newark e Elizabeth.
O rápido desenvolvimento de Jersey City – e seus aluguéis em alta – tem raízes em décadas de decisões políticas que têm tanto apoiadores quanto críticos.
Jersey City não pode resolver uma crise regional sozinha
Amy Klein e seu parceiro estavam procurando comprar um lugar no Brooklyn em 2022. Quando descobriram que seu orçamento de $1 milhão só conseguiria um apartamento de um quarto de 600 pés quadrados com altas taxas de manutenção do prédio, corretores e amigos os incentivaram a explorar o mercado do outro lado do rio Hudson em Jersey City, onde a construção de novas moradias estava em alta.
Depois de conhecer a área, eles encontraram uma casa de fileira com três quartos, duas banheiros e um pequeno quintal dentro do orçamento. Eles gostaram que Jersey City se parecia muito com o centro do Brooklyn, e a viagem para seus escritórios no distrito financeiro de Manhattan levava apenas 25 minutos no trem PATH.
“Era muito vibrante, muitas pessoas caminhando por aí, então ainda se sente muito parecido com morar no Brooklyn ou em Nova York, mas com um pouco mais de espaço para todos”, disse Klein, que trabalha no desenvolvimento do grupo pró-moradia YIMBY Action, sobre o novo bairro.
A maioria das novas moradias em Jersey City é de mercado, em vez de serem explicitamente construídas como moradias acessíveis para moradores de baixa e média renda. Os aluguéis e preços de imóveis de mercado estão nas alturas, e a cidade de Nova York e seus subúrbios são em grande parte responsáveis por isso.
Jersey City compartilha um mercado imobiliário e de trabalho com a Big Apple e seus subúrbios, o que significa que pessoas como Klein e seu parceiro podem manter seus empregos em Manhattan e se mudar para o outro lado do Hudson. À medida que a escassez de moradias na cidade de Nova York, Westchester, Long Island e na região em geral se aprofundou, com muitos desses subúrbios resistindo firmemente à construção de novas moradias, a pressão sobre Jersey City aumentou.
Mas alguns defensores dizem que o aumento de apartamentos de luxo e novas comodidades ajudou a elevar os aluguéis em Jersey City, deslocando os moradores de longa data.
“Essa especulação desenfreada ainda tem um efeito prejudicial nas comunidades vizinhas, onde os proprietários se sentem empoderados para aumentar os aluguéis para cobrir essas lacunas de aluguel”, disse Isaac Jiménez, organizador de um grupo sem fins lucrativos de direitos dos inquilinos.
A pesquisa constatou que os mercados imobiliários obedecem às leis da oferta e da demanda, assim como qualquer outro setor. Aumentar a oferta de moradias a preços de mercado melhora a acessibilidade ao satisfazer a demanda. Mas em Nova Jersey, a oferta simplesmente não consegue acompanhar a demanda em constante crescimento.
“Ao pensar sobre os mercados em um contexto metropolitano, a oferta hiperlocal pode, em grande parte, desacelerar o deslocamento, mas você realmente precisa dessa oferta metropolitana para acompanhar”, disse Armlovich.
Jersey City pode oferecer algumas moradias novas tão necessárias, mas não pode resolver sozinha uma crise regional, disse Armlovich. “É absolutamente responsabilidade de toda a região tristate – nenhum bairro pode construir seu caminho para sair de uma crise habitacional de 20 milhões de pessoas”, disse ele. “Mas os 22 condados da área metropolitana de Nova York juntos poderiam construir nosso caminho para sair.”
Desafios de habitação acessível e gentrificação
Jersey City não apenas viu a demanda residencial aumentar. Durante a última década, uma série de empresas transferiram suas sedes para Jersey City. Gigantes financeiros como Goldman Sachs abriram escritórios, citando aluguéis mais baratos e instalações maiores do que em Nova York, o que rendeu a Jersey City o apelido de “Wall Street West”.
“A concentração de empregos na metrópole levou a um aumento na demanda por moradias, elevando os preços”, disse Abdul Rehman Khan, professor assistente clínico no Centro de Justiça Social da Faculdade de Direito Seton Hall, ao Insider. “Essa situação coloca uma pressão imensa sobre os residentes, forçando muitos a deixarem a cidade.”
Os preços cada vez mais altos em Jersey City estão agravando a falta de moradia e contribuíram para milhares de despejos, de acordo com uma lei municipal de agosto. Isso afetou especialmente os residentes hispânicos, disse Jiménez, muitos dos quais foram excluídos do centro da cidade.
Depois de anos de defesa, a cidade recentemente aprovou uma lei garantindo o direito a um defensor gratuito no tribunal de habitação para os inquilinos enfrentando despejo. A cidade também aprovou medidas recentemente, incluindo uma taxa sobre os construtores para ajudar as pessoas enfrentando despejo a pagar pelos advogados.
Fulop tem defendido a construção de mais moradias mistas, tanto em prédios novos quanto existentes, incluindo a exigência de que unidades acessíveis representem de 10% a 15% dos aluguéis de novos prédios. Muitas unidades antigas de habitação pública estão em ruínas, então a cidade também está substituindo algumas unidades públicas por unidades a preços de mercado. Mas alguns ativistas dos direitos dos inquilinos dizem que não é suficiente.
“Isso está longe de ser o suficiente para atender à demanda de moradia, está longe de ser o suficiente para enfrentar a crise, e essas unidades não estão sendo construídas”, disse Jiménez ao Insider.
Em Journal Square, o distrito comercial e de transporte de Jersey City, apenas cerca de 200 das 22.000 unidades construídas ou planejadas – ou menos de 1% – são habitações acessíveis, de acordo com a legislação apresentada pelo vereador Rich Boggiano.
Embora o boom de construção em Jersey City possa servir de modelo para o resto da área tristate, a crise habitacional de Nova York não será resolvida a menos que o restante da região siga esse modelo.
“O rápido desenvolvimento de Jersey City oferece lições valiosas para outras cidades. Isso destaca a importância do investimento a longo prazo tanto por parte de funcionários públicos quanto de moradores para criar comunidades sustentáveis e inclusivas”, disse Khan. “As questões enfrentadas pelos inquilinos de Jersey City são multifacetadas, mas a preocupação principal é garantir a estabilidade habitacional.”
